나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3541 [1] 서울특별시 강북구 미아동 OOOOO OOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지평 · 평가일 2024.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 "미아사거리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택 등 주택, 근린생활시설, 상업용부동산 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본동까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지하철 4호선 "미아사거리역"이 소재하는등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층비02호로서,
집합건축물대장상 1996년 7월 30일에 사용승인되었으며,
외벽: 적벽돌치장쌓기 및 모르타르위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(세부 내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적인 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본단지 북동측 및 동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

기호 (1)
도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건의 호별위치는 점유현황 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 현장조사시 이해관계인의 부재로 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인하는 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

서울특별시 강북구 미아동 413-1 지하층비02호 (413-1 Mia-dong, Gangbuk-gu, Seoul, Republic of Korea, Basement Floor B02)

본 물건의 토지 면적은 31.25㎡(약 9.45평)이며, 건물 면적은 63.12㎡(약 19.09평)입니다.

1.2. 건물 정보

용도: 다세대주택

사용승인일: 1996년 7월 30일

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층

1.3. 매각 정보

감정가: 514,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 지하철 4호선 "미아사거리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택을 중심으로 근린생활시설 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

단지 북동측 및 동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 4호선 "미아사거리역"이 근접해 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 이복임, 김학배 씨를 거쳐 현재 명의 이전된 것으로 보입니다. 말소기준권리는 2024년 6월 14일 접수된 이중완 씨의 강제경매 개시결정(채권액 82,290,410원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리(2024.06.14.)보다 선순위인 권리는 소멸하지 않으며, 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 특이사항은 없어 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 "기타참고사항"에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재, 지하철 4호선 미아사거리역 역세권에 위치하고 있습니다. 특히, 본 건은 재정비촉진지구, 재개발구역, 정비구역으로 지정된 지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2021년 준공된 57.58㎡ 면적의 물건이 31,800만원에 거래되었으며, 2002년 준공된 58.37㎡ 면적 물건은 30,000만원, 2009년 준공된 48.45㎡ 면적 물건은 28,300만원에 거래되었습니다. (거래 시점: 2026년 7월)

본건의 건물 면적(63.12㎡)이 비교 대상 물건들보다 다소 크고, 준공 연도(1996년)가 오래되었음을 감안할 때, 해당 지역의 최근 거래 시세는 30,000만원 내외로 파악됩니다. 그러나 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력은 별도로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

주변에 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 상업용 부동산이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 4호선 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 관련

본 건은 재정비촉진지구, 재개발구역, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 사업 진행에 따른 이익을 기대할 수 있으나, 사업 지연, 계획 변경, 추가 분담금 발생 등의 불확실성이 존재합니다.

특히, 물건명세서에 따르면 관리처분계획 인가 전까지 조합원의 지위 승계가 가능하며, 매수 시 조합에 권리변동 신고가 필요하므로, 입찰 전 반드시 조합에 문의하여 정확한 사업 진행 상황, 조합원 권리 관계, 향후 절차 등을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태 및 임대차

감정평가서 요약에 따르면, 내부구조 등은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 개략적인 외부 관찰 및 건축물현황도 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으므로 실제와 상이할 수 있습니다.

또한, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유자가 누구인지, 명도 절차가 필요한지 여부에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 재개발 예정 구역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역에 있다는 장점이 있습니다. 지하철 역세권이라는 교통 편의성과 주변의 양호한 생활 환경 또한 긍정적인 요소입니다.

그러나 1996년 준공된 노후 건물이라는 점, 재개발 사업의 불확실성, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 등은 주의해야 할 부분입니다. 현재 감정가는 514,000,000원이지만, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가 30,000만원 내외임을 감안할 때, 재개발에 대한 기대감이 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 미아2 재정비촉진지구 내 위치: 장기적인 시세 상승 기대

* 지하철 4호선 미아사거리역 역세권: 우수한 교통 환경

* 토지/건물 일괄 매각: 재개발 사업 추진 시 유리

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 514,000,000원입니다. 최근 시세 자료 및 재개발 사업의 불확실성, 노후된 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

재개발로 인한 미래 가치를 고려하되, 현재 시장 가격과 리스크 요소를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 주변 유사 면적, 연식의 다세대 주택 시세가 약 30,000만원 ~ 35,000만원 수준임을 감안하고, 감정가의 약 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 400,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가의 약 78% 수준이며, 재개발로 인한 잠재적 가치 상승에 대한 기대감을 일부 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 조합과의 협의 결과, 명도 진행 상황 등 추가적인 변수를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.