나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115079 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 9층911호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115079 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 9층911호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경115079
• 주소: 서울특별시 동대문구 이문로 89, 9층911호 (이문동,세진빌딩)
• 감정가: 204,000,000원
• 최저가: 163,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서울북부지방법원 경매4계 2024타경115079 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문로 89, 9층911호 (이문동,세진빌딩) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 163,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 기본 정보 요약

본건은 서울북부지방법원 2024타경115079 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 9층 911호이며, 용도는 아파트로 분류되어 있습니다. 감정가는 204,000,000원입니다. 건물 전유면적은 11.48㎡, 토지 지분면적은 2.98㎡로 토지/건물 일괄매각 조건입니다. 채권자는 정OO, 소유자는 김OO입니다.

1.2. 물건의 특장점

2020년 1월 17일에 사용승인된 비교적 신축급 건물 내에 위치합니다. 지하철 1호선 외대앞역이 인근에 소재하여 교통상황이 양호하며, 한국외국어대학교 서울캠퍼스 남측 인근의 대학가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히, 본건은 복층형 아파트로 이용 중이며 확장형 발코니가 있어 전유면적 대비 실사용 면적이 더 넓다는 이점이 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 한국외국어대학교 서울캠퍼스 남측 인근에 위치한 대학가 역세권 입지입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 혼재되어 있어 주거의 편리성은 양호하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 왕복 4차로의 이문로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제약 사항

토지는 7필지 일단의 부정형 토지로서, 용도지역은 도시지역, 일반상업지역이 주를 이루고 일부 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재되어 있습니다. 본건이 위치한 327-7번지 등은 일반상업지역 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접하여 개발 잠재력이 높은 지역임을 시사합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제약이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 사항으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 지분 매각의 복잡성 없이 온전한 소유권을 취득하게 됩니다. 경매 구분은 부동산 강제경매로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 사건입니다.

3.2. 등기부상 권리관계 및 특이사항

제공된 정보만으로는 등기부상 말소기준권리 및 기타 권리관계를 정확히 파악할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 말소되지 않고 인수되는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다. 현재 소유자와 채권자가 확인되었으므로, 강제경매의 청구금액 및 선순위 권리 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 임대 수요

주변은 한국외대 및 인근 경희대 등의 학생 수요가 풍부하며, 1호선 외대앞역을 중심으로 발달한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 본건과 같은 소형 복층형 주거시설은 대학생 및 인근 직장인 1인 가구에게 선호도가 높아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

4.2. 주요 생활 인프라

건물 자체적으로 위생 및 급배수, 난방, 소화설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 잘 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 서울 전역으로의 이동이 용이하며, 주거와 교육 환경이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라는 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도(인도) 리스크

'기타참고사항'에 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관례 및 기타 사항을 확인하지 못했다고 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유 현황, 임차인의 유무 및 대항력 유무를 정확히 파악할 수 없음을 의미하며, 낙찰 후 명도 진행 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

5.2. 부동산 용도 및 실사용 면적의 이해

본건은 '아파트'로 기재되어 있으나, 전유면적 11.48㎡의 복층형 구조는 일반적인 아파트라기보다는 도시형 생활주택이나 주거용 오피스텔에 가까운 형태로 보입니다. 실사용 면적이 넓다는 장점은 있으나, 시장에서 유사 물건의 정확한 거래 시세를 파악하여 감정가와의 적정성을 비교해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2020년 신축급의 건물로, 1호선 역세권과 대학가라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 임대 목적 투자에 매우 적합한 물건입니다. 복층 구조는 소형 주거시설의 상품성을 높이는 장점입니다. 다만, 폐문으로 인한 점유자 미확인 상태이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 현황 및 예상 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 준비가 필수적입니다. 적절한 시세 분석을 통해 안전마진을 확보한 후 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 지하철 1호선 외대앞역 인근의 역세권이며, 한국외대 주변의 풍부한 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2. 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하며, 유지 보수 비용이 적고 임차인 선호도가 높습니다.

3. 복층 구조: 전용면적 대비 실사용 면적이 넓어 임대 경쟁력에서 우위를 가질 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계