나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109562 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 240-71 아델하임 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109562 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 240-71 아델하임 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경109562
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로157라길 22, 2층203호 (묵동,아델하임)
• 감정가: 257,000,000원
• 최저가: 84,214,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매3계 2024타경109562 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로157라길 22, 2층203호 (묵동,아델하임) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 84,214,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경109562 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 240-71, 아델하임 2층 203호

용도: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 다세대주택(주거용)으로 이용 중

감정가: 257,000,000원

토지 면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 52.39㎡ (약 15.85평) - 전용 면적

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 김OO

토지 지분율: 3068

건물 지분율: 5239

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "묵현초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 봉화산과 중랑천둔치공원 등 녹지 공간도 가까이 위치하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "주택임차권 설정"이 있다는 점입니다 [본문 정보]. 임차보증금은 220,000,000원으로 확인되었습니다. 본 임차권이 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정되므로, 해당 임차인의 정확한 권리 관계(대항력 유무, 전입일, 확정일, 등기 여부 등)에 대한 면밀한 조사와 확인이 필수적입니다. 인수해야 하는 임차권이 있다면 낙찰가의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 묵동 지역은 주거 밀집 지역과 함께 학교, 병원, 상업 시설 등이 혼재된 생활 편의성이 높은 지역입니다. 특히, 지하철 7호선 먹골역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 다세대주택과 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준한 편입니다. 공부상 용도는 사무실(근린생활시설)이나, 현황은 다세대주택으로 이용되고 있어 향후 용도 변경 및 활용 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 지역 내 다세대/빌라 시세는 면적에 따라 1억 중반에서 3억 후반까지 다양하게 분포되어 있으며, 감정가 2억 5천여만 원은 해당 지역 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

묵현초등학교가 북동측 인근에 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 지하철 7호선 먹골역을 통해 강남, 강북 등 주요 업무 지구로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능하여 교통이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 봉화산, 중랑천 등을 통한 여가 활동도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 보증금 2억 2천만 원의 주택임차권이 낙찰 후 인수될 경우, 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 본건은 공부상 용도가 '사무소'이나 실제로는 '주거용(다세대주택)'으로 이용 중이므로, 추후 건축법 등 관련 법규 위반사항이 있는지, 또는 합법적인 주거용 사용을 위한 절차나 비용 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있으며, 특히 대공방어협조구역과 폐기물매립시설 설치제한구역 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 조사 결과, 해당 물건 주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 묵동의 초등학교 및 역세권에 위치한 다세대주택으로, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있으며, 감정가 또한 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 그러나, 선순위 임차권의 존재와 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 명확한 만큼, 이 부분에 대한 철저한 조사와 사전 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 이해하고 감수할 수 있다면, 투자 가치를 가질 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* **역세권 입지**: 지하철 7호선 먹골역 이용이 편리하여 직주근접성이 좋습니다.

* **학세권**: 묵현초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구에 선호도가 높습니다.

* **합리적인 감정가**: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* **주거 수요**: 묵동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* **향후 활용 가능성**: 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이를 해소하여 주거용 외 다른 용도로 활용할 수 있는 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

* **전용면적 대비 넓은 건물 면적**: 52.39㎡ (약 15.85평)의 전용면적은 1~2인 가구가 거주하기에 적합합니다.

**주의사항**:

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 권리 관계에 대한 최종적인 판단은 전문가와 상의하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차권의 인수 여부 및 대항력 등은 반드시 법률 전문가와 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

면적 변환:

1평 = 3.3058 제곱미터

토지 면적: 30.68㎡ / 3.3058 ㎡/평 ≈ 9.28평

건물 면적: 52.39㎡ / 3.3058 ㎡/평 ≈ 15.85평

아파트/다세대주택의 경우, '건물면적'은 통상 '전용면적'에 해당합니다. '분양면적'은 별도로 제공되지 않아 명시하지 않습니다.

* 전용면적 (Actual use area): 52.39㎡ (약 15.85평)

* 분양면적 (Supply area): 제공되지 않음.## 서울북부지방법원 2024타경109562 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경109562 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 240-71, 아델하임 2층 203호

용도: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 다세대주택(주거용)으로 이용 중

감정가: 257,000,000원

토지 면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 52.39㎡ (약 15.85평) - 전용 면적

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 김OO

토지 지분율: 3068

건물 지분율: 5239

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "묵현초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 봉화산과 중랑천둔치공원 등 녹지 공간도 가까이 위치하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "주택임차권 설정"이 있다는 점입니다. 임차보증금은 220,000,000원으로 확인되었습니다. 본 임차권이 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정되므로, 해당 임차인의 정확한 권리 관계(대항력 유무, 전입일, 확정일, 등기 여부 등)에 대한 면밀한 조사와 확인이 필수적입니다. 인수해야 하는 임차권이 있다면 낙찰가의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 묵동 지역은 주거 밀집 지역과 함께 학교, 병원, 상업 시설 등이 혼재된 생활 편의성이 높은 지역입니다. 특히, 지하철 7호선 먹골역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 다세대주택과 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준한 편입니다. 공부상 용도는 사무실(근린생활시설)이나, 현황은 다세대주택으로 이용되고 있어 향후 용도 변경 및 활용 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 지역 내 다세대/빌라 시세는 면적에 따라 1억 중반에서 3억 후반까지 다양하게 분포되어 있으며, 감정가 2억 5천여만 원은 해당 지역 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

묵현초등학교가 북동측 인근에 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 지하철 7호선 먹골역을 통해 강남, 강북 등 주요 업무 지구로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능하여 교통이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 봉화산, 중랑천 등을 통한 여가 활동도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 보증금 2억 2천만 원의 주택임차권이 낙찰 후 인수될 경우, 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 본건은 공부상 용도가 '사무소'이나 실제로는 '주거용(다세대주택)'으로 이용 중이므로, 추후 건축법 등 관련 법규 위반사항이 있는지, 또는 합법적인 주거용 사용을 위한 절차나 비용 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있으며, 특히 대공방어협조구역과 폐기물매립시설 설치제한구역 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 조사 결과, 해당 물건 주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 묵동의 초등학교 및 역세권에 위치한 다세대주택으로, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있으며, 감정가 또한 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 그러나, 선순위 임차권의 존재와 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 명확한 만큼, 이 부분에 대한 철저한 조사와 사전 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 이해하고 감수할 수 있다면, 투자 가치를 가질 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* **역세권 입지**: 지하철 7호선 먹골역 이용이 편리하여 직주근접성이 좋습니다.

* **학세권**: 묵현초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구에 선호도가 높습니다.

* **합리적인 감정가**: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* **주거 수요**: 묵동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* **향후 활용 가능성**: 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이를 해소하여 주거용 외 다른 용도로 활용할 수 있는 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

* **전용면적 대비 넓은 건물 면적**: 52.39㎡ (약 15.85평)의 전용면적은 1~2인 가구가 거주하기에 적합합니다.

**주의사항**:

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 권리 관계에 대한 최종적인 판단은 전문가와 상의하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차권의 인수 여부 및 대항력 등은 반드시 법률 전문가와 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

면적 변환:

1평 = 3.3058 제곱미터

토지 면적: 30.68㎡ / 3.3058 ㎡/평 ≈ 9.28평

건물 면적: 52.39㎡ / 3.3058 ㎡/평 ≈ 15.85평

아파트/다세대주택의 경우, '건물면적'은 통상 '전용면적'에 해당합니다. '분양면적'은 별도로 제공되지 않아 명시하지 않습니다.

* 전용면적 (Actual use area): 52.39㎡ (약 15.85평)

* 분양면적 (Supply area): 제공되지 않음.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계