나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115284 [1] 서울특별시 성북구 종암동 81-46 웰하우스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2024.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "성북소방서" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철4호선 " 길음역" 이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 공동주택(다세대주택)으로서,
(집합건축물대상" 상에 사용승인일은 2016.07.27 일 임.)

외벽 : 외장석재 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

대상물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 화재경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형으로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북동 및 남동측으로 종암로21길의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 기호 1.2.3 토지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 확인 및 실지 조사 시 소유자 등의 부재로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경115284 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO (Masked: 조 )

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 81-46 웰하우스 5층503호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 웰하우스

* 건축년도: 2016년

* 층수: 5층 중 5층

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 감정가: 181,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "성북소방서" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

* 대중교통: 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 "길음역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 대상물건은 차량 접근이 가능하며, 북동 및 남동측으로 종암로21길의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2024년 09월 03일 접수된 채권자 조수정, 권리금액 250,000,000원의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 이 외 소유권이전 신탁등기 말소 내역 등이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조수정 (Masked: 조 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 25일

* 확정일자: 2022년 01월 17일

* 배당신고일자: 2024년 09월 03일

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

(주: 대항력 있는 임차인의 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 특이사항이며, 이는 경매 절차를 통해 보증금이 변제되거나 다른 사유로 인수되지 않을 가능성을 시사하나, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.)

주: 상기 임차인 조수정은 보증금 250,000,000원에 대한 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 임차인의 권리 관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건과 유사한 시기에 준공된 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준으로 전용면적 약 29~30㎡(약 9평)의 경우 2억 8천만원에서 3억 1천2백만원에 거래가 이루어졌습니다.

* 더 넓은 면적(약 59.51㎡, 약 18평)의 경우 2026년 5월에 4억 5천5백만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이는 평당 약 930만원에서 1,060만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

* 본건은 전용면적 17.42㎡(약 5.27평)로, 이는 비교적 소형 평형에 해당합니다.

* 감정가는 1억 8천1백만원이며, 이는 평당 약 1,038만원 수준으로, 최근 거래 사례와 비교 시 시장 가격을 적정하게 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 지하철 4호선 길음역 및 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 (혐오시설 유무)

* 주변에 대규모 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 성북소방서가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 조수정 임차인은 2억 5천만원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 경매 절차 상의 변제 순위 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 관리 리스크

* 감정평가 시 소유자 등의 부재로 내부 구조 조사가 불가능하여, 건축물대장상의 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 소형 다세대주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 물건입니다.

* 서울시 성북구 내에 위치하여 주거 선호도가 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 서울 성북구 종암동에 위치한 소형 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주변 시세 역시 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 관련 인수 보증금 액수가 0원으로 표기된 부분은 면밀한 검토가 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 관리할 수 있다면, 합리적인 가격으로 취득하여 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 181,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 평당 약 930만원 ~ 1,060만원 수준이며, 본건 감정가는 이 범위 내에 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(250,000,000원)이 인수되지 않는다고 가정할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 181,000,000원을 기준으로 하되, 권리 관계 및 물건 상태를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 권리 분석 및 내부 확인상의 불확실성을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 하향된 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.