나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117150 [1] 서울특별시 강북구 수유동 519-44 설악빌라트 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117150 [1] 서울특별시 강북구 수유동 519-44 설악빌라트 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경117150 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로57길 19, 3층301호 (수유동,설악빌라트) | 감정가: 363,000,000원 | 최저가: 290,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경117150 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117150 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 519-44 설악빌라트 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 363,000,000원

토지면적: 32.51㎡ (약 9.83평)

토지 지분율: 3251.0000000000005%

건물면적: 53.40㎡ (약 16.15평)

건물 지분율: 5340%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조:

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태:

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본 건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

공부와의 차이:

특이사항 없음.

기타 참고사항(임대관례 및 기타):

주택 임차권 설정이 되어 있으며, 임차보증금은 금 358,000,000원입니다. 기타 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "우이초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 단독주택, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 수유동 일대는 최근 모아타운 사업 등이 추진되며 주거 환경 개선 및 지역 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 고OO님입니다. 채무자는 고OO님이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 주택 임차권 설정이 확인됩니다. 해당 임차권의 보증금은 358,000,000원으로, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 부담이 될 수 있습니다. 임차인의 배당 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 만약 대항력 있는 임차인이라면 잔여 보증금을 인수해야 하므로 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 기타 권리관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 주거 지역으로서 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. 인근에 우이초등학교가 위치하여 학생 수요가 예상되며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 활발한 유동인구를 기반으로 하는 상권 분석보다는 주거지 배후 상권으로서의 가치를 평가해야 합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 지상 5층 중 3층에 위치해 있습니다. 전용면적 53.40㎡ (약 16.15평)으로 2~3인 가구가 거주하기에 적합한 규모입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 화재탐지 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 주차장 시설도 이용 가능합니다.

주변에는 우이초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 생활에 필요한 각종 편의시설 및 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임차권 인수 위험: 3억 5천 8백만원의 주택임차권 설정이 확인되었습니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 이는 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 임차인의 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다.

2. 지역 지구 제한: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 용도 및 높이 제한을 받을 수 있습니다.

3. 주변 시설: 현재 공개된 정보만으로는 혐오시설이 확인되지 않았으나, 주변 개발 계획이나 신규 시설 입주 가능성 등은 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 인근 지역의 재개발 및 모아타운 사업 추진으로 향후 가치 상승 잠재력도 일부 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 3억 5천 8백만원에 달하는 임차권으로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 인수 가능성을 염두에 둔 투자 접근이 필수적입니다. 인수 시 예상 투자 수익률을 면밀히 재산정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* **입지**: 서울 강북구 수유동이라는 서울 시내 접근성을 갖춘 지역에 위치합니다.

* **학군**: 우이초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* **교통**: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* **개발 호재**: 인근 지역의 모아타운 추진 등 지역 개발 가능성이 있습니다.

* **가격**: 감정가 3억 6천 3백만원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있다면 투자 가치가 있습니다. (단, 임차권 인수 비용 고려 필수)

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계