나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116263 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 102-100 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "서울상봉초등학교"남동측 인근에 위치하며, 인근에
단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반
주위환경은 양호함.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 상봉역(7호선,
경의중앙선)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

(통칭) HERITZ THE-CLASSIC 제5층 제502호로서, "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, "근린생활시설 및 다세대주택용"
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건을 동측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -,

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116263 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 102-100 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 396,000,000원

토지 면적: 19.52㎡ (약 5.91평)

건물 면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축 연도: 2017년 (추정)

층수: 5층 / 총 8층

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "서울상봉초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 상봉역(7호선, 경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2024년 3월 27일자 삼성카드 가압류 (서울북부지방법원 2024카단21167)가 말소 기준 권리로 판단됩니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (등기부요약 을5): 2023년 3월 14일 접수. 권리자 안성준(주택도시보증공사), 보증금 430,000,000원. 2021년 3월 2일 전입 및 확정일자. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다 (말소: 인수).

소멸되는 권리:

* 위 가압류 및 강제경매 개시결정 등기 외, 등기부등본 상의 다른 권리들은 일반적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 상봉동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 공존하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능을 충족합니다.

교통 및 접근성: 지하철 상봉역이 인접해 있어 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 서울상봉초등학교가 인근에 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 교육시설: 서울상봉초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 부담: 본건에는 보증금 430,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 낙찰자는 이 임차인의 권리를 승계해야 합니다. 이는 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 주요 요인입니다.

재정비촉진지구 영향: 재정비촉진지구로 지정된 지역으로, 향후 사업 진행 방향에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

재매각 물건: 본건은 이전 경매 절차에서 미납 또는 취하 등의 사유로 재매각되는 물건입니다. 이러한 경우 특별한 사정이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

높은 매수신청보증금: 특별 매각 조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높게 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 상봉동에 위치한 다세대주택으로, 상봉역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 재정비촉진지구로 인한 미래 가치 상승 가능성을 지니고 있습니다. 또한, 건축 연도가 비교적 최신(2017년 추정)인 점도 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

그러나 가장 큰 부담 요인은 4억 3천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수입니다. 이는 낙찰자의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 예상 수익률 분석 시 반드시 반영해야 합니다. 보증금 액수가 감정평가액(3억 9천 6백만원)을 초과한다는 점은 투자에 매우 신중해야 함을 시사합니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 요율 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 지하철 7호선 및 경의중앙선 환승역인 상봉역 인접으로 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 발전에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

투자 시 유의사항: 인수되는 4억 3천만원의 임차보증금을 포함한 총 투자 비용을 철저히 계산하여 수익성을 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 2017년식, 5층, 29.95㎡, 24,000만원

* 2002년식, 4층, 45.93㎡, 24,700만원

* 2024년식, 7층, 47.65㎡, 53,000만원

본건은 47.57㎡ 면적과 2017년식 건축 연도를 기준으로 분석할 때, 유사한 연식의 '청운명가'(29.95㎡, 24,000만원)와 비교 시 면적이 더 크고, 오래된 건물'(222-40)'(45.93㎡, 24,700만원)보다 연식이 신축이라는 점에서 시세는 3억 8천만원 ~ 4억 3천만원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가(3억 9천 6백만원)와 유사한 수준입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 430,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가로 부담해야 할 비용입니다. 따라서, 총 투자 비용은 (입찰가 + 430,000,000원)이 됩니다.

본건은 인수해야 할 임차보증금 총액이 물건의 감정평가액 및 추정 시세보다 높으므로, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산해야 하나, 현실적으로는 총 부담액이 높아 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.