나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4091 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-13 헤렌하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4091 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-13 헤렌하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경4091
• 주소: 서울특별시 양천구 남부순환로31길 45, 제6층 제602호 (신월동, 헤렌하우스)
• 감정가: 289,000,000원
• 최저가: 94,699,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매8계 2024타경4091 | 소재지: 서울특별시 양천구 남부순환로31길 45, 제6층 제602호 (신월동, 헤렌하우스) | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 94,699,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 보고

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경4091 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 60-13 헤렌하우스 제6층 제602호입니다. 용도는 다세대주택으로, 감정가는 2억 8,900만원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본 물건은 토지(대지권) 25.32㎡ (약 7.66평) 및 건물(전용면적) 56.22㎡ (약 17.01평)가 일괄 매각되는 부동산강제경매입니다. 건물의 구조는 2010년 6월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 중 최고층(6층)에 위치하며, 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 주거용으로 이용 중입니다. 개별 난방(도시가스), 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 교통 및 접근성

본건은 지하철 5호선 화곡역에서 남서측으로 직선거리 약 800m 지점에 위치하여 도보로 이용은 다소 시간이 걸릴 수 있습니다. 그러나 본건으로부터 북서측으로 직선거리 약 100m 지점에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 용이합니다. 또한, 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남측 약 8m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다. 향후 신월IC 주변 교통 환경 개선 프로젝트 추진 등으로 접근성 향상 기대도 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 지역 분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신화중학교에서 남동측으로 약 150m 떨어진 곳에 위치한 제3종일반주거지역 내의 다세대주택입니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률로 개발이 가능하여 향후 투자가치 면에서 긍정적으로 평가됩니다. 양천구는 쾌적한 주거 환경과 우수한 교육 인프라로 실수요자와 투자자들에게 꾸준히 관심을 받는 지역이며, 특히 신월동 지역의 다가구/다세대 주택은 임대 수익을 기대할 수 있는 매물로 인기가 높습니다.

2.3. 혐오 시설 분석

양천구는 대규모 혐오 시설인 '양천자원회수시설'이 있으나, 이는 건설 당시와 달리 현재는 주민지원시설(수영장, 헬스장 등)로 탈바꿈하여 영향권 내 주민에게 난방비/관리비 지원 등의 혜택을 제공하고 있어 시민 인식이 변화하고 있습니다. 본 물건의 정확한 위치 대비 영향권(300m) 여부는 현장 확인이 필요하나, 지역 내 주요 고려 사항으로 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 임차인 현황 및 권리 분석

탐문조사 결과, 본건 제6층 제602호 전체를 임차권자 "김OO"이 임차보증금 2억 4,600만원에 임차하여 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 감정가 2억 8,900만원 대비 임차보증금이 매우 높아, 임차인의 대항력(선순위 임차인 여부) 및 배당 요구 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있는 '고위험 물건'으로 분류됩니다. 입찰 전 필히 말소기준권리 및 임차인의 권리 관계(확정일자, 전입일 등)를 면밀히 분석하고 예상 인수 금액을 산출해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 건물 및 토지와의 공부상 차이는 없는 것으로 보고되었으나, 경매구분이 '부동산강제경매'이므로 채권 회수를 목적으로 진행되는 사건입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 설정되어 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 제3종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 3룸-2욕실의 실용적인 구조와 최고층(6층)에 위치한 장점을 가집니다. 신화중학교 인근의 주거 지역이며, 버스 접근성은 양호합니다. 양천구 자체의 개발 호재(신월IC 교통 개선 등)와 주거 선호도를 고려할 때 매매 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 보증금(2억 4,600만원)이 감정가(2억 8,900만원)의 대부분을 차지하여, 권리 분석상 인수 금액이 발생할 가능성이 높으므로 이 부분을 정확히 판단하여 입찰가를 결정해야 하는 까다로운 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 실수요 선호도 높은 3룸 구조: 전용면적 56.22㎡ (17.01평)에 방 3개, 욕실 2개 구조로 신혼부부 또는 3~4인 가구의 실수요층이 두터운 평형과 구조입니다.

2. 제3종일반주거지역: 주거지역 중 용적률이 높아 개발 가치가 비교적 높은 제3종일반주거지역에 해당하여 토지 가치가 양호합니다.

3. 주변 임대 수요 풍부: 양천구 신월동 일대는 임대 수익을 기대할 수 있는 다세대 주택의 거래가 활발합니다. 철저한 권리 분석을 통해 임차인 문제만 해결된다면 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 물건입니다.

4. 최고층 이점: 6층 중 6층에 위치하여 소음 및 사생활 보호 면에서 이점이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계