나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4091 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-13 헤렌하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교"에서 남동측으로 직선거리 약 150m,
지하철 5호선 "화곡역"에서 남서측으로 직선거리 약 800m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 800m 지점에
지하철 5호선 "화곡역"이, 북서측으로 직선거리 약 100m 지점에 "화곡로"를 따라 노선버스
정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2010.06.28.)
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
바닥 : 마루깔기 등 마감,
천장 : 천장지붙임 등 마감,
창호 : 하이새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가) : 다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방겸식당, 거실, 발코니2)으로 이용중임.

설비내역

일련번호(가) : 위생설비(급배수·급탕), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비
, 소방설비(화재경보기), 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지이며, 다세대주택
용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(가) : 본건 제6층 제602호 전체를 임차권자 "김인영"이 임차보증금 : 246,000,000
원에 임차하여 사용중인 것으로 탐문조사되었는바 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4091 (1)

감정가: 289,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-13 헤렌하우스 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (제2종근린생활시설 포함)

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

토지지분: 25.32㎡ (약 7.66평)

건물면적: 56.22㎡ (약 16.99평) (전유면적)

건물지분: 56.22㎡ (약 16.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 정보

건물명: 헤렌하우스

사용승인일: 2010년 6월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제6층 제602호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교"에서 남동측으로 직선거리 약 150m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 지하철 5호선 "화곡역"이 북동측으로 직선거리 약 800m 지점에 있으며, 북서측으로 직선거리 약 100m 지점에 "화곡로"를 따라 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권보존 (2010.07.08)

* 공유자전원지분전부 이전 (2011.03.15)

* 주택임차권 (2024.08.01, 김인영, 246,000,000원, 인수)

* 소유권이전 (2020.08.21)

* 압류 (2023.04.20, 양천구청) - 말소기준권리

* 강제경매 (2024.08.01, 김인영, 246,000,000원)

* 압류 (2024.08.20, 국민건강보험공단)

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (김인영, 246,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 임차보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 14일

* 확정일자: 2020년 7월 16일

* 대항력: 있음

임차인 김 는 대항력을 보유하고 있으며, 임차보증금 246,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 본 건 경매 진행 시 매수인이 부담해야 할 총 금액을 산정할 때 이 인수 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 (2026년 5월 기준)

* 서울특별시 양천구 신월동 523-26, 효성쉐르빌 (2017년 건축, 52.41㎡, 6층) - 302,000,000원

* 서울특별시 양천구 신월동 9-3, 수명산시그니처 (2019년 건축, 55.56㎡, 2층) - 329,000,000원

* 서울특별시 양천구 신월동 460-5, 대경4차(가,나) (1981년 건축, 55.27㎡, 3층, 연립) - 210,000,000원

4.2. 시세 분석

본건(헤렌하우스, 2010년 건축, 56.22㎡)과 유사한 연식 및 면적을 가진 최근 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 시세는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원이 인수된다는 점을 고려하면, 실제 매수인의 총 투자금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 공동주택으로, 방 3개, 욕실 2개, 주방, 거실, 발코니 2개로 이용 중인 다세대주택입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 설비: 위생설비(급배수·급탕), 난방설비(개별난방, 도시가스), 승강기, 소방설비(화재경보기) 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 주차장이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 신화중학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 도보 거리에 위치합니다. 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

* 임차인 김 는 대항력 있는 임차인으로, 임차보증금 246,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하는 직접적인 비용이 됩니다.

* 임차인이 직접 경매를 신청한 것으로 보입니다.

6.2. 기타 법규상 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

7. 종합 의견

본건은 2010년에 건축된 서울특별시 양천구 신월동 소재의 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력을 갖춘 임차인 김 가 보증금 246,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요소이며, 임차인이 경매를 신청했다는 점 또한 특이사항입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역에 위치한 비교적 신축(2010년 준공) 건물입니다.

* 인근의 유사 면적 및 신축 연도 다세대주택 시세와 비교 시, 인수되는 임차 보증금을 고려한 적정 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

* 향후 임차인과의 협상 또는 명도 절차 완료 후 직접 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 246,000,000원이 인수되므로, 매수인이 실질적으로 부담하게 되는 금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 유사 건물의 시세(약 300,000,000원 ~ 330,000,000원)를 고려하고, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 감안할 때, 매수인의 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 해당 보증금액을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다.

시장 시세(약 310,000,000원)를 기준으로 보았을 때, (310,000,000원 - 246,000,000원) = 64,000,000원이 매수인이 추가로 지불할 수 있는 상한선이 됩니다.

다만, 이는 낙찰 후 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려하여 조정될 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 명도 가능성, 향후 시장 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.