나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4336 [1] 서울특별시 구로구 구로동 197-7 에이스테크노타워2 제8층 제807호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교"에서 동측으로 직선거리 약 220m,
지하철 2호선"구로디지털단지역"에서 남서측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 600m 지점에
지하철 2호선 "구로디지털단지역"이, 남서측으로 직선거리 약 150m 지점에 "디지털로"를
따라 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상11층 중 제8층 제807호외로서,
(사용승인일 : 2000.10.16.)
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 및 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 아스타일깔기 등 마감,
천장 : 텍스 등 마감,
창호 : 시스템창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트형공장(상호:지앤톡)임.
일련번호(나) : 아파트형공장(상호:케이스퀘어컴즈)임.

설비내역

위생설비(급배수·급탕), 승강기설비(화물용, 승객용), 주차설비, 스프링클러, 화재탐지
설비, 방송설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형 공장, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 각 필지 공히 준공업지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로
구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>
, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4336 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-7 에이스테크노타워2 제8층 제807호

* 건물명: 에이스테크노타워2

* 용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

* 감정가: 1,194,000,000원

* 토지 면적: 71.48㎡ (약 21.6평)

* 건물 면적: 230.09㎡ (약 69.6평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교"에서 동측으로 직선거리 약 220m, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"에서 남서측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치합니다. 해당 지역은 아파트형 공장 및 관련 산업시설이 밀집된 구로디지털단지 인근입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 북동측으로 약 600m 거리에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측으로 약 150m 거리에 "디지털로"를 따라 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 도로 상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 준공업지역, 도로, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 관련 기관 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 매각 대상 물건: 토지 및 건물이 일괄하여 매각됩니다.

* 권리 분석 요약:

* 등기부등본상 현재까지 파악된 채권 총액은 2,050,158,562원입니다.

* 말소기준권리인 신한은행의 근저당(2020-02-21, 836,400,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 신용보증기금, 서울신용보증재단, 국민건강보험공단, 구로구, 근로복지공단의 가압류 및 압류 등도 모두 말소 대상입니다.

* 현재 소유자는 주식회사케이스퀘어컴즈입니다 (2020-02-21, 매매, 820,000,000원).

* 임차인 현황:

* (주)G.N.Talk: 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받거나 변제받게 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 존재한다는 언급이 있으나, 개요 및 효력에 대한 상세 정보는 부재하며, 공부상 용도에 대한 특이사항만 기재되어 있습니다. 상세 확인이 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 구로동 일대는 구로디지털단지를 중심으로 IT, 첨단산업 관련 기업들이 밀집한 지역입니다. 이에 따라 관련 지원 시설 및 비즈니스 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 특성: 에이스테크노타워2는 아파트형 공장으로, 여러 업종의 중소기업 및 스타트업이 입주하여 운영 중에 있습니다.

* 임대 현황: 본건의 정확한 임대 관계는 미상이나, 일반적으로 구로디지털단지 내 아파트형 공장은 꾸준한 임대 수요를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 구로남초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 교통 편의성이 높습니다. 대형마트, 병원 등 생활 편의시설은 구로디지털단지 내 또는 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 구로디지털단지역 인근에는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 식당 등이 밀집해 있어 업무 및 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 권리 관계 확인 및 분석에 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인과의 임대 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. (단, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 법적 제한 사항: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규로 인한 건축 및 이용 제한 가능성이 있으므로, 반드시 관련 기관에 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2000년 10월 16일 사용 승인된 건물로, 약 26년 경과되었습니다. 향후 유지 보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 대표적인 산업단지인 구로디지털단지에 위치한 지식산업센터(아파트형 공장)로, 우수한 교통망과 비즈니스 인프라를 갖추고 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 유일한 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점, 일부 법적 제한 사항에 대한 추가 확인이 필요하다는 점을 고려해야 합니다. 전반적으로 입지 조건이 우수하여 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 구로디지털단지 내 핵심 지역에 위치하여 IT 및 첨단산업 관련 기업들의 수요가 꾸준합니다.

* 교통 편리성: 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선 접근이 용이하여 직원들의 출퇴근이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 구로디지털단지 내 지식산업센터는 일반적으로 높은 임대율을 유지하며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,194,000,000원

* 본건은 감정가 대비 권리 관계상 인수할 부담이 거의 없으며, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 적정 수준의 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 실제 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 명확한 유사 물건 실거래가 및 경쟁 물건 정보가 부족하므로, 입찰 전 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 보다 정확한 가치 평가를 진행하는 것이 필수적입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.