나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4336 [2] 서울특별시 구로구 구로동 197-7 에이스테크노타워2 제9층 제902호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교"에서 동측으로 직선거리 약 220m,
지하철 2호선"구로디지털단지역"에서 남서측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 600m 지점에
지하철 2호선 "구로디지털단지역"이, 남서측으로 직선거리 약 150m 지점에 "디지털로"를
따라 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상11층 중 제8층 제807호외로서,
(사용승인일 : 2000.10.16.)
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 및 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 아스타일깔기 등 마감,
천장 : 텍스 등 마감,
창호 : 시스템창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트형공장(상호:지앤톡)임.
일련번호(나) : 아파트형공장(상호:케이스퀘어컴즈)임.

설비내역

위생설비(급배수·급탕), 승강기설비(화물용, 승객용), 주차설비, 스프링클러, 화재탐지
설비, 방송설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형 공장, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 각 필지 공히 준공업지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로
구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>
, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4336 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

감정가: 1,692,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-7 에이스테크노타워2 제9층 제902호

건물명: 에이스테크노타워2

구조: 철근콘크리트 평스라브지붕, 지하 2층 / 지상 11층 중 9층

사용승인일: 2000년 10월 16일

1.2. 2. 면적

토지 면적: 106.62㎡ (약 32.25평)

토지 지분: 106.62㎡ (약 32.25평)

건물 면적: 343.19㎡ (약 103.82평)

건물 지분: 343.19㎡ (약 103.82평)

1.2. 3. 용도

공부상 용도: 공장

실제 용도: 아파트형 공장 (지식산업센터)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건까지 차량의 진출입이 용이함.

지하철 2호선 구로디지털단지역에서 남서측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치함.

"디지털로"를 따라 노선버스 정류장이 남서측으로 약 150m 거리에 소재함.

2.2. 주변 환경

"구로남초등학교"에서 동측으로 직선거리 약 220m 지점에 위치함.

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 아파트형 공장, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중인 토지에 소재함.

북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 15일 신한은행 근저당 (1,380,000,000원)

그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으며, 본 경매 절차에서 대부분 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 2,622,513,091원

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용은 파악되지 않음. 이에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상으로 조사됨.

*주의:* 임대관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 존재하며 대항력 있는 임차인일 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 구로디지털단지역 인근에 위치한 지식산업센터 밀집 지역에 속함.

주변에 다수의 중소기업 및 IT 관련 업체가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

준공업지역, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어 산업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

구로디지털단지 내 일반적인 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있으며, 주거 지역과 혼재된 형태임.

주변에 학교(구로남초등학교)가 소재함.

제공된 정보 및 일반적인 지역 조사로는 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 파악이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 주변에 노선버스 정류장이 소재함.

구로디지털단지역을 통해 대중교통 이용이 용이함.

인근 상업시설 및 식당가를 이용할 수 있음.

5.2. 교육시설

"구로남초등학교"가 도보 거리에 위치함.

교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 제한 사항은 서울시남부교육지원청을 통해 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

다수의 채권, 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있어 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있음.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 언급이 없어, 지상권 등 특수 권리 존재 여부 확인 필요.

6.2. 법규제 사항

가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 기타 사항

임대관계가 미상이며, 현황 조사 시 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있음.

건물 사용승인일이 2000년으로 노후화 가능성이 있어 건물 유지보수 비용 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 주요 산업단지에 위치하며, 교통 및 입지 조건이 우수함.

지식산업센터로서 배후 수요가 예상되나, 복잡한 권리 관계와 미상 임대차 현황 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 함.

현재 진행 중인 임의경매 절차를 통해 권리가 대부분 소멸될 것으로 보이나, 특수 권리 및 명도 관련 사항은 면밀한 조사가 요구됨.

8. 투자 포인트

구로디지털단지라는 직주근접 및 업무 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 물류 및 이동이 편리함.

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치 증대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으므로, 감정가 1,692,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 부동산 시장 상황, 본건의 상세 가치 평가, 경쟁 입찰자 수, 명도 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 시장 조사 후 신중하게 결정해야 합니다. (이는 단순 참고용이며, 법적 효력이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.