나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4657 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 828 제1층 제108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4657 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 828 제1층 제108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경4657 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로74길 52(가양동), 제1층 제108호 | 감정가: 795,000,000원 | 최저가: 260,506,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4657 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 828 제1층 제108호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 795,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물면적 (전용): 32.04㎡ (약 9.69평)

*본 물건은 근린생활시설로 전용면적 기준으로 작성됨.

1.3. 권리 관계 및 특이사항

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

이용상태: 공부상 '근린생활시설(일반음식점)'이나, 현황은 공실로 탐문조사됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울등양초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 아파트형공장, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

보통 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 특히 9호선 역세권이라는 점은 강남 접근성을 확보해주는 큰 장점입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 1층입니다.

건물 외벽은 석재붙임 마감 등으로 마감되었고, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 법규 검토

3.1. 권리분석

본 건은 '부동산임의경매' 사건이며, 매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행됩니다. 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 낙찰자는 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 현황 공실로 탐문조사 되었지만, 공실이라도 내부 구조도 등을 통해 일반음식점 용도의 시설 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 준공업지역에 해당합니다. 주요 법적 제한으로는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등 공항시설법 관련 규제와 상대보호구역(교육환경 보호) 및 대공방어협조구역(군사시설 보호법) 등 다양한 중첩 규제가 존재합니다. 이는 개발 및 증축 시 제약이 될 수 있으나, 현재 용도(근린생활시설) 유지 및 임대 목적에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 건은 '서울등양초등학교' 인근의 아파트, 오피스텔, 아파트형공장, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 배후 주거지 성격이 강한 지역의 1층 상가입니다.

인근 상권은 강서구청 가양동 별관 주변의 골목상권과 등촌역 주변 상권과 연계되어 영향을 받는 지역으로 볼 수 있으며, 등촌주공아파트 및 현대홈타운 등의 대단위 아파트 단지 밀집지역과도 인접해 있습니다.

본 건이 9호선 '양천향교역'을 이용할 수 있는 위치에 있다는 점에서 기본적인 유동 인구는 확보되어 있으나, 대로변 메인 상권보다는 이면도로 성격의 근린 상권으로, 배후 주거 수요를 대상으로 하는 업종(음식점, 학원, 소규모 서비스업 등)에 적합할 수 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 '서울등양초등학교'를 비롯한 교육시설과 대규모 주거단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크 (Hate Facility 포함)

1. 공실 리스크: 현재 현황이 공실로 조사되어, 낙찰 후 명도 진행과 동시에 새로운 임차인을 유치해야 하는 부담이 있습니다.

2. 공법상 제한: 준공업지역이나 공항 및 군사시설 관련 규제가 다수 중첩되어 있어 향후 용도 변경이나 리모델링 등 대규모 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

3. 혐오시설: 지도 검색 서비스에서 확인된 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 나타나지 않으나, 등촌동 일대가 과거 준공업지역이었다는 점을 감안하여 유해 시설 여부를 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. 9호선 역세권: 지하철 9호선 '양천향교역' 인근으로 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

2. 안정적인 배후 수요: 등촌동 일대의 아파트, 오피스텔 등 대규모 주거단지를 배후에 두고 있어 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

3. 1층 상가: 건물의 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

6. 종합 의견

서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 본 근린생활시설은 9호선 역세권의 양호한 교통 환경과 풍부한 배후 주거 수요를 갖춘 투자 물건입니다. 감정가 7억 9천 5백만 원을 기준으로 하여, 현황 공실 리스크와 다수의 공법상 제한사항을 극복하고 주변 상권과 경쟁력을 확보할 수 있는 적절한 임차인을 유치한다면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 준공업지역 내 위치를 활용한 특색 있는 업종도 고려해 볼 수 있으며, 입찰 시에는 임차인 유치 계획과 공실 기간을 고려한 보수적인 수익률 분석이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계