나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경124179 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제8층 제806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""문일중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 ""금천구청역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물 내
제8층 제806호 로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제8층 제806호

1.3. 건물 구조 및 용도

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 998-12번지에 위치한 지엠씨타워 건물 내 제8층 제806호 오피스텔입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이며, 제2종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

건축물은 2018년에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조 평지붕 지상 12층 건물 내에 위치합니다.

1.4. 면적

토지 면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

토지 지분: 6.349999999999999㎡ (약 1.92평)

건물 면적: 16.28㎡ (약 4.93평)

건물 지분: 16.2777㎡ (약 4.93평)

1.5. 감정가

119,000,000원

1.6. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경124179 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 연OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에는 "금천구청역(지하철 1호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사광명지엠씨 (접수일자: 2018-12-26)

* 주택임차권 (인수): 연미령 (보증금 115,500,000원, 전입일자: 2019-04-16, 확정일자: 2019-03-21)

* 가압류 (말소): 임종대 (접수일자: 2022-02-15) - 말소기준권리

* 가압류 (말소): 박현희 (접수일자: 2023-03-08)

* 강제경매 (말소): 연미령 (접수일자: 2024-07-05, 사건번호: 2024타경124179)

* 압류 (말소): 금천세무서장 (접수일자: 2024-08-08)

3.2. 주요 권리 분석

말소기준권리는 임종대의 가압류(2022-02-15)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 연미령 (연 )

보증금: 115,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-04-16

확정일자: 2019-03-21

대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2019-04-16)가 말소기준권리(2022-02-15)보다 앞서므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.

3.4. 인수 보증금

물건명세서 및 등기부등본에 명시된 바와 같이, 임차인 연미령의 보증금 115,500,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 복합 상권입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 있다고 판단하기 어렵습니다.

주변 환경은 일반적인 도시 주거 및 상업 복합 지역으로 묘사됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 거리에 버스정류장이 있고, 지하철 1호선 금천구청역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

인근에 문일중학교가 위치하며, 주변 상가시설을 통해 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

복합적인 주거 및 상업 지역 내에 위치하여 일반적인 도시 생활 여건을 갖추고 있습니다.

건축된 지 약 8년 된 신축급 오피스텔로 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 연미령(연 )이 존재하며, 보증금 115,500,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

만약 경매 배당으로 인해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인은 인수하는 보증금 외에 잔액까지 추가로 부담해야 하는 위험이 있습니다.

이는 실제 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키며, 감정가 또는 시세 대비 높은 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물의 내부 구조도 및 현황에 대한 정보가 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 제한적으로 파악되었습니다.

입찰 참여자는 반드시 현장을 재방문하여 건물 내부 상태, 구조, 이용 현황 등을 직접 확인하고, 관련 정보를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 115,500,000원을 인수해야 하는 매우 높은 권리 분석상의 위험 요소를 가지고 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

인수해야 할 보증금이 감정가를 상회할 수 있는 상황이므로, 예상 입찰가 산정 시 이 점을 최우선적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건축된 지 약 8년 된 신축급 오피스텔(2018년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 지하철 1호선 금천구청역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

최근 매매가 (2026년 5월): 90,000,000원

인수 보증금: 115,500,000원

예상 입찰가는 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 금액을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다.

본 건의 경우, 인수해야 할 임차 보증금(115,500,000원)이 감정가(119,000,000원) 및 최근 매매가(90,000,000원)보다 높아, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 경우,

119,000,000원 (감정가) - 115,500,000원 (인수 보증금) = 3,500,000원

이는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 반영한 계산이며, 실제 입찰 시에는 경매 시장 상황, 경쟁 입찰 여부, 기타 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건은 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 잠재적인 수익률을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 3,500,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.