나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129679 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철역 9호선 "증미역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 9호선인 "증미역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2019.06.26)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 "오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔)건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경129679 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 317,000,000원

토지면적: 14.22㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.22㎡ (약 4.30평)

건물면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

건물지분: 33.43㎡ (약 10.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국주택금융공사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2019년 06월 26일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "증미역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 "증미역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 말소기준권리: 서울특별시 명의의 압류 (접수일자: 2023-02-20).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-11-05

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음 (제공된 자료 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원. 제공된 임차인 현황 및 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 특이사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인과의 합의 또는 매각 조건으로, 매수인의 보증금 인수 부담을 해소하는 내용입니다. HF 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치하며, 주변에 주거시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 확보될 수 있는 상권입니다. 오피스텔 및 업무시설이 공존하는 지역 특성상 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 증미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사 관련 인수 조건 변경 사항이 매수인의 자금 조달 또는 계약 조건에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역 내 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 구역, 군사시설 보호 구역, 폐기물 매립시설 설치 제한 지역 등은 향후 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 비록 인수 보증금이 없는 것으로 분석되나, "대항력있는임차인"이라는 특이사항은 임대차 계약 관계에서 발생할 수 있는 복잡성을 시사하므로, 관련 조건을 최종 매각 허가 시점까지 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로, 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 1천7백만원으로 책정되었으며, 특히 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 조건으로 진행되는 점은 부담을 덜어주는 요소입니다. 다만, HF 관련 조건 변경 및 다양한 법적 제한사항 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련 조건으로 인해 매수인이 추가적인 보증금 지급 의무가 없어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 12일, 250,000,000원)는 시점 및 가격 면에서 신뢰도가 낮아 참고하기 어렵습니다. 현재로서는 감정가 317,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 시세 분석: 건물 면적 33.43㎡ (약 10.11평) 기준, 감정가는 평당 약 3,135만원 수준입니다. 주변 시세 및 투자 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. HF 인수조건 변경, 토지이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 90% ~ 105% 수준인 약 285,000,000원 ~ 332,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사, 유사 물건 시세 비교, 권리관계 및 제한사항에 대한 최종 확인을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.