나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136783 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-96 남성아트빌 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호, 제2층 제202호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내부 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 기호(가) 제101호의 집합건축물대장상 용도는 "사무소"이나 기호(나) 제202호와 함께 현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

1) 본건 기호(가) 제101호의 집합건축물대장상 용도는 "사무소"이나 기호(나) 제202호와 내부계단으로 이어져 함께 현황 주거용으로 이용중임.

2) 본건 기호(가) 제101호 및 기호(나) 제202호는 각각 외부 출입문은 별도로 있으나, 현황 제2층 제202호 현관에 "202호","101호"가 함께 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(가) 제101호와 기호(나) 제202호는 등기사항전부증명서상 기존 거래내역, 주택임차권 등기내용, 현황 이용상황 등을 고려할 때 두 구분건물이 일체로 거래되는 관행이 있는 것으로 보여져 일괄 매각을 진행하여야 될 것으로 사료됨.

3) 본건 기호(나) 제202호 집합건축물대장(전유부)상 그 밖의 기재사항에 지상2층 202호(1세대)는 서울특별시 주거및도시환경정비조례 제24조(주택재개발사업의 분양대상 등) 및 부칙 제2조(분양대상등에관한경과조치)규정에 의거 향후 주택재개발사업시 분양권 등이 제한을 받을 수 있음이라고 되어있는바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2024타경136783 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 410-96 남성아트빌 제1층 제101호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 용도

집합건축물대장상 용도는 "사무소"이나, 현황은 주거용으로 이용 중

1.5. 감정가

159,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

토지지분: 29.72㎡ (약 8.99평)

건물면적: 99.04㎡ (약 29.95평)

건물지분: 99.04㎡ (약 29.95평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 건물 신축 연도

2008년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 04월 08일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

본 건의 경우, 을구 7번 주택임차권 등기(이현우, 135,000,000원)가 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 대항력 있는 다른 임차인이 존재하며, 명도 시 보증금 관련 협의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 요약

* 임차인: 이

보증금: 135,000,000원

전입일자: 2017-05-02

확정일자: 2017-05-02

대항력: 있음

비고: 매수인 인수 (을구 7번 주택임차권 등기)

* 임차인: 이

보증금: 15,000,000원

전입일자: 2007-08-10

확정일자: 2023-06-13

대항력: 있음

비고: 배당 여부에 따라 인수될 가능성 있음.

* 임차인: 조

보증금: 0원

전입일자: 2017-05-02

대항력: 있음

비고: 금액은 미상이지만 대항력이 있어 주의 필요.

3.4. 등기부 요약

기존 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 7번 주택임차권 등기는 매수인에게 인수될 권리입니다.

4. 상권분석

화곡동 일대는 서울시 내에서 비교적 저렴한 주거 비용으로 인해 사회 초년생 및 신혼부부가 선호하는 지역입니다. 본건이 위치한 화곡동 410-96번지 주변은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에는 화일초등학교가 위치하고 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 마을버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 가능합니다.

* 교육시설: 화일초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주위 환경이 주택 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 문제입니다. 특히 을구 7번 주택임차권으로 등기된 1억 3,500만원은 매수인에게 인수되는 것으로 확인되었습니다. 이 외 다른 임차인의 보증금도 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다.

6.2. 재개발구역 지정 및 관련 제한사항

본 건은 재개발구역에 포함되어 있습니다. 다만, 202호의 경우 집합건축물대장상 주택재개발사업 시 분양권 등이 제한될 수 있다는 기재사항이 있어, 향후 재개발 진행 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치

101호의 집합건축물대장상 용도는 '사무소'이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이로 인해 추후 행정적 문제나 위반건축물 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 공개된 자료 검색 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 건령은 2008년식입니다. 넓은 전용면적(99.04㎡) 대비 감정가(1억 5,900만원)가 낮은 편이나, 1억 5,000만원에 달하는 임차인 보증금 인수 부담을 고려해야 합니다. 재개발구역 지정은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사하나, 특정 호실(202호)의 분양권 제한 가능성은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 건축물대장상 용도 불일치와 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 보증금 인수 부담이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 인수되는 보증금을 고려해도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 재개발 잠재력: 재개발구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 우량 임차인 활용 가능성: 대항력 있는 임차인을 활용하여 안정적인 임대 수익을 추구하거나, 협의를 통한 명도 절차를 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 임차인 보증금은 총 150,000,000원(이현우 135,000,000원 + 이현우 15,000,000원)으로 추정됩니다. 따라서 감정가로 낙찰받을 경우 총 실질 매입가는 약 309,000,000원(159,000,000원 + 150,000,000원)이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 화곡동 일대 유사 연식 및 면적의 다세대주택은 현재 평당 약 1,500만원에서 2,700만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적 99.04㎡(약 29.95평)를 기준으로 환산하면, 시장 가치는 약 4억 5천만원에서 8억원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 재개발 관련 제한사항, 용도 불일치, 명도 및 보증금 인수 리스크 등을 종합적으로 고려하고, 시세 대비 적정 수익률을 확보하기 위해 약 280,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최저 입찰가는 159,000,000원부터 시작합니다.

본 물건은 인수되는 보증금 규모가 크므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 임차인과의 협의를 통해 정확한 인수 금액 및 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.