나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137366 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 80-4 호성그린아파트 제4층 제401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"우장초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(우장산역-지하철5호선)등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕 지하1층 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2003.01.29.)

외벽 : 벽돌붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 완경사 사다리형 토지로서, 공동주택 아파트의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측 및 남동측 노폭 약 6M 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137366 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 80-4 호성그린아파트 제4층 제401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 337,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 69.17㎡ (약 20.92평) (전용면적)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 총 건물 연면적: 879.04㎡ (약 265.91평) (본 물건은 해당 아파트 전체 건물의 일부이며, 개별 세대의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에는 지하철 5호선 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 토지는 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 건물 및 토지 상세

3.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕

* 외벽: 벽돌붙임 마감 등

* 창호: 샤시 창호 마감 등

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 사용승인일: 2003년 01월 29일

3.2. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 인접토지 대비 완경사 사다리형 토지로서, 공동주택 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경137366) 등기부채권 총액: 250,000,000원

* 채권자: 강OO

* 경매구분: 부동산강제경매

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강호진)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 05일

* 확정일자: 2021년 06월 25일

* 배당신고일자: 2023년 12월 15일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김길자 (2003-02-08 접수)

* 소유권 이전: 김현선 (2003-03-03 접수, 매매)

* 주택임차권: 강호진 (2023-12-15 접수, 250,000,000원, 인수)

* 강제경매: 강호진 (2024-09-23 접수, 250,000,000원, 말소)

4.4. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재합니다. (2023.12.15. 임차인 강호진, 승계인 주택도시보증공사)

* 해당 임차권은 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않으므로, 매수인은 보증금 지급 의무를 부담할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 및 편의시설

* 인근에 우장초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 강 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 2억 5천만원에 대한 권리를 보유하고 있습니다.

* 물건명세서상 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있어, 매수인이 잔여 보증금 변제 의무를 부담할 수 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 해당 임차권의 승계 여부는 면밀히 확인해야 합니다.)

7.2. 토지 이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 관련 제한사항이 있어 건물 신축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 공항 관련 이슈

* 공항 인근 지역으로 항공기 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

* 수평표면구역, 대공방어협조구역 지정으로 인해 건축물의 고도 제한이 적용될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울특별시 강서구의 입지.

* 지하철 5호선 우장산역 근거리 역세권 잠재력.

* 주변 지역의 주거 환경 안정성.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 인프라가 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. 교통 환경이 양호하고 교육시설이 인접해 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 관련 보증금 승계 가능성, 그리고 공항 관련 법규에 따른 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 337,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어, 매수인이 직접 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 법원 자료 상 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권'에 대한 명시적 언급이 있어, 최종 인수 보증금 여부는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다. 상기 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.