나이스옥션 법원경매 김천 2024타경12681 [1] 경상북도 구미시 도량동 320-10 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경12681 [1] 경상북도 구미시 도량동 320-10 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경12681
• 주소: 경상북도 구미시 송동로7안길 22
• 용도: 다가구주택

김천지원 경매3계 2024타경12681 | 소재지: 경상북도 구미시 송동로7안길 22 | 감정가: 291,030,600원 | 최저가: 23,966,000원 | 용도: 다가구주택

1. 김천지원 2024타경12681 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 김천지원에서 진행 중인 2024타경12681 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 경상북도 구미시 도량동 320-10에 소재한 다가구주택으로, 건물만 매각 대상입니다. 채권자는 전OO이며, 선순위 가처분 등기 사항이 존재합니다. 감정가는 291,030,600원입니다.

토지 면적은 0㎡이며, 토지 지분 및 제시외 면적 또한 0㎡로 확인됩니다. 건물의 연면적은 371.00㎡ (약 112.23평)이며, 건물 지분 또한 371㎡입니다. 건물 제시외 면적은 0㎡입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 3층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배, 목재몰딩, 타일 등으로 마감되었습니다. 바닥은 화강석, 장판지, 타일 등, 천장은 천장지도배, 합판 위 페인팅 마감으로 시공되었으며, 창호는 알루미늄 새시 창호입니다.

이용 상태는 1층 사무실 1개호 및 2, 3층 다가구주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 부합물, 종물, 공부와의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

2. 입지 조건

본 물건은 경상북도 구미시 도량동에 위치하고 있습니다. 도량동은 구미시의 주요 주거 지역 중 하나로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 다양한 규모의 주택 단지와 더불어 근린 상업 시설, 학교 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 구미시의 중심부와도 접근성이 있어 주요 업무 지구 및 시내 시설 이용에 편리함을 더합니다.

3. 권리 분석

본 건은 "건물만 매각"되는 물건으로, 토지와 건물의 소유자가 다를 가능성이 높습니다. 실제로 토지 소유자(원고 김성열)는 대구지방법원 2014가단42175호 사건을 통해 건물 철거 및 토지 인도 판결을 받은 사실이 있습니다. 이는 향후 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 주장하기 어렵거나, 최악의 경우 건물 철거의 대상이 될 수 있음을 시사하는 매우 중대한 사항입니다.

또한, 대항력 여지가 있는 임대차 관계가 미상의 전입자와 상가 임차인이 존재하는 것으로 파악되어, 이들의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 선순위 가처분 등기 또한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요인이므로, 경매 절차 진행 시 권리 분석 전문가를 통한 정확한 진단이 필수적입니다.

4. 상권 분석

본 물건의 1층은 사무실로 이용되고 있으며, 2-3층은 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 이는 주거와 상업 기능이 복합된 형태를 띠고 있음을 보여줍니다. 주변 도량동 일대는 주거 지역이 형성되어 있으며, 소규모 상가 및 편의 시설이 적절히 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다. 1층 사무실 공간의 경우, 주변의 유동 인구 및 배후 수요를 고려할 때 업종에 따라 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

도량동은 구미시 내에서 비교적 잘 정비된 주거 지역으로, 학교, 공원, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 주요 간선 도로망과의 연결이 용이하여 자가용 이용 시 구미시 전역 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 역시 가능하나, 상세 노선 및 배차 간격 등은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지 소유주가 건물 철거 및 토지 인도를 판결받았다는 점입니다. 이는 본 건의 건물 매수인이 토지 사용 권한을 확보하지 못할 경우, 건물 자체를 사용할 수 없게 될 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 대항력 여지가 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으며, 보증금 관련 부담이 발생할 수도 있습니다. 선순위 가처분 또한 낙찰자의 권리 보호에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 건물만 매각되는 다가구주택으로, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능할 수 있습니다. 그러나 토지 소유주의 건물 철거 및 토지 인도 판결이라는 매우 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 본 건의 투자 가치를 심각하게 저해할 수 있는 치명적인 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 또한, 미상 임차인의 존재는 추가적인 변수를 야기할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상당한 수준의 위험을 수반하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 건은 건물 자체의 상태나 입지 조건보다는, 토지 소유주와의 관계 및 법적 판결 결과가 투자의 성패를 결정할 핵심 요소입니다. 만약 토지 소유주와의 협상을 통해 토지 사용에 대한 법적 리스크를 완전히 해소할 수 있다면, 건물의 가치를 재평가해볼 수 있습니다. 하지만 현재로서는 철거 판결이라는 치명적인 리스크가 너무 크기 때문에, 일반적인 투자 관점에서는 접근에 신중을 기해야 합니다. 만약 매우 낮은 가격으로 입찰받아 향후 법적 분쟁 해결을 위한 시간과 비용을 감수할 의지가 있는 투자자에게는 고려의 여지가 있을 수 있으나, 그 위험성이 매우 높음을 인지해야 합니다.

법원 정보

김천지원 경매3계