나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경110507 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 58-9 로하스빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경110507 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 58-9 로하스빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경110507 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로12길 41, 제2층 제201호 (화곡동, 로하스빌) | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 165,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경110507 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경110507 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 58-9 로하스빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

건물면적: 63.30㎡ (약 19.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG) 관련 대항력 포기 조건부 매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 2009년 4월 7일 사용승인

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통으로는 인근 버스 정류장을 이용하거나 지하철 5호선 "화곡역"을 근거리에서 이용할 수 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지는 인접 필지 대비 평탄한 부정형의 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 김OO씨 명의의 부동산에 대하여 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 등기부상 별도의 복잡한 권리관계는 확인되지 않으나, 본건은 재매각으로 진행되는 사건입니다. 가장 중요한 권리관계 특이사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)와의 관계에서 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이로 인해 명도 과정 및 실제 인수되는 권리관계에 대한 면밀한 분석과 법률 전문가의 검토가 필수적입니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정된 특별매각조건이 적용되어, 입찰 시 높은 보증금이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 강서구의 주요 주거 지역으로서, 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 지역 내 근린생활시설이 발달해 있습니다. 특히 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업 기능이 집중되어 있으며, 식당, 카페, 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 지역 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 본건 인근에는 화곡본동시장, 까치산시장 등 재래시장들이 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 이는 주거지로서의 안정적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "화원초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 편리합니다. 지하철 5호선 "화곡역"을 이용하면 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 거리에 마트, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과에 따르면, 화곡동에는 서울형 키즈카페 등 가족 단위 이용객을 위한 시설도 마련되어 있어 젊은 세대 거주에도 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 일부 주택 리뷰에서는 건물 내 주차 공간이 협소하다는 언급이 있어 주차 관련 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 재매각 사건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 재매각 사유에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 둘째, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각은 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 임대차 계약 내용 및 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다. 셋째, 매수신청보증금 20% 요건은 낙찰 후 잔금 납부 의무가 더욱 중요함을 시사하므로, 충분한 자금 계획이 필수적입니다. 넷째, 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설물은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 인접하여 교통이 편리하며, 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높은 지역입니다. 2009년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 점은 유리합니다. 다만, 재매각 사건이라는 점, 임차인의 대항력 포기 조건, 높은 보증금 요건 등은 신중한 접근을 요합니다. 이러한 특수성에도 불구하고, 본건은 입지적 장점과 꾸준한 수요를 바탕으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 교통망**: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. **풍부한 생활 인프라**: 초등학교, 각종 상업시설, 병원, 시장 등이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

3. **안정적인 주거 수요**: 다세대 및 다가구 주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

4. **개발 가능성**: 화곡동 일대는 노후 주거지 정비 및 재개발 논의가 활발한 지역으로, 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. **시세차익 기대**: 권리 관계 및 명도 리스크를 철저히 관리한다면, 일반 매매보다 유리한 가격에 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

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