나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8048 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 1324-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 조천읍 북촌리 소재 ""북촌초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 주택, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 7 ~ 8 미터 내외의 포장도로와, 남동측으로 폭 4 ~ 5 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건 토지의 경우 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 특화경관지구에 저촉된 바 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무진행시 특화경관지구 저촉 여부 및 저촉 위치, 저촉 면적, 저촉에 따른 행정상 제한의 정도를 재확인하시기 바람.
(후첨 지적개황도, 토지이용계획확인서 참조)

? 본건 토지는 과거 신축신고(2022-조천읍-신축신고-137)를 득한 토지이나, 기준시점 현재 신축신고는 효력이 상실된 것으로 조사되었으니, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람. (조사처 : 제주시 조천읍사무소, 064-728-7894)

? 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8048 (1)

제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 1324-1

용도: 전

감정가: 77,562,000원

토지 면적: 834.00㎡ (약 252.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강릉축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. "북촌초등학교"에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 7~8미터 내외의 포장도로와, 남동측으로 폭 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 및 근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 2015-11-20: 소유권 이전 (오성찬)

* 2022-10-28: 소유권 이전 (주식회사드라마카운티, 매매 금600,000,000원)

* 2022-10-28: 근저당권 설정 (강릉축산업협동조합, 금720,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-10-28: 지상권 설정 (강릉축산업협동조합) - 말소

* 2025-05-13: 임의경매 개시결정 (강릉축산업협동조합, 631,821,383원) - 말소

* 2025-08-14: 가압류 (하나동산새마을금고, 금410,000,000원) - 말소

3.2. 말소기준권리

2022년 10월 28일 접수된 강릉축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 채권액 합계

등기부상 채권 총액은 1,130,000,000원입니다.

4. 상권분석

현재 본건은 농경지로 이용 중이며, 주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다. 향후 토지이용계획에 따른 개발 가능성 여부가 상권 형성에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 "북촌초등학교"가 위치하여 교육시설 접근성은 있습니다. 다만, 상세한 편의시설, 의료시설, 교통 이용 정보 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다. 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 발급될 수 있으며, 14일 이내 발급되므로 미리 신청하는 것이 좋습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 특화경관지구에 저촉되는 부분이 있으므로, 이에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 과거 신축신고 효력 상실

본건 토지는 과거 신축신고(2022-조천읍-신축신고-137)를 득한 이력이 있으나, 현재 기준시점에서는 해당 신고의 효력이 상실된 것으로 조사되었습니다. 관련 사항은 제주시 조천읍사무소(064-728-7894)를 통해 재확인해야 합니다.

6.4. 현황과 공부상 차이

공부상 지목은 ‘전’이나, 현황은 ‘휴경 상태’인 점 참고 바랍니다.

6.5. 혐오시설 유무

제주시 조천읍 북촌리와 인근 동복리 일대에는 '제주환경자원순환센터'가 위치하고 있습니다. 이는 쓰레기 매립 및 소각 시설로, 혐오시설로 분류될 수 있으나, 주민 편익 시설(수영장, 사우나, 키즈카페 등) 설치 등 지역 지원 사업도 함께 진행되고 있습니다. 본건 토지와의 직접적인 연관성 및 영향 정도는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리에 소재한 토지로, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 계획관리지역, 특화경관지구 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 과거 신축 신고 효력 상실 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되나, 농지법 관련 규정 및 지역지구별 제한사항에 대한 충분한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 희소성 있는 토지

* 향후 개발 가능성을 고려한 장기적 관점 투자 (토지이용계획 및 제한사항에 대한 면밀한 검토 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 77,562,000원을 기준으로 하되, 본건의 농지 취득 관련 규제, 특화경관지구 지정 등 개발 제한 사항, 그리고 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 채권 총액이 높다는 점을 감안하여, 낙찰 가능성 및 권리 관계를 철저히 분석한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.