나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8084 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 882-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

--

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
제시외 건물 및 전등, 차단기 시설 등 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8084 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 882-3

용도: 전 (밭)

토지면적: 4629.00㎡ (약 1,399.07평)

토지지분: 4629㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

감정가: 1,735,875,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리에 소재하며, 주변은 감귤림이 우거진 조용하고 평화로운 중산간 마을입니다. 과거 '쉐질(소를 몰고 오가던 길)'이라 불렸던 옛길이 현재에도 남아있어 자연스러운 마을의 정취를 느낄 수 있습니다. '효리네 민박'으로 인해 전국적으로 알려진 지역이기도 합니다. 마을은 다소 높은 분지 형태를 이루고 있으며, 4.3 사건 당시 아픈 역사를 간직한 지역이기도 합니다.

2.2. 교통 및 도로

제주시에서 약 5km 떨어진 중산간 지역에 위치하고 있습니다. 애월읍 내에서는 마을버스 및 시외버스 이용이 가능하며, 주요 관광지 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용 시 환승이 필요하거나 배차 간격이 있을 수 있습니다. 현황 일부 토지는 인접 토지 타운하우스의 진입로로 이용되고 있어, 인접 도로 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 공부상 지목이 '전(밭)'이나, 현황 일부는 경작지로, 일부는 인접 토지의 진입로로 이용 중입니다. 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 농업진흥지역 또는 기타 규제 현황은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지등기부에는 현재까지 다음과 같은 권리 변동이 있었습니다.

* 1995-05-23: 소유권 이전 (백원홍)

* 2020-06-12: 소유권 이전 (신용국, 매매 금1,450,000,000원)

* 2020-06-12: 근저당권 설정 (유정현, 금1,920,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-02-28: 압류 (제주세무서장)

* 2025-05-15: 임의경매 개시 결정 (유정현, 1,600,000,000원)

* 2025-07-18: 가압류 (제주신용보증재단, 금50,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 2020년 6월 12일자 유정현 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 등기사항에 '말소'로 표기되어 있으나, 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으며, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 특이사항이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

소길리는 제주 서부 중산간 지역의 조용하고 한적한 마을로, 자연 경관이 뛰어나고 예술가들이 거주하는 것으로 알려져 있습니다. 과거 '효리네 민박' 촬영지로 유명세를 타면서 관광객들에게도 알려졌으나, 대체적으로 전원생활 및 농업(주로 감귤)이 중심이 되는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 갤러리, 카페 등이 분포해 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 제주 지역 특성상 자연환경 보전 및 개발 제한 등이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제주시 애월읍 소재지나 인근 마을로 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설 현황은 해당 지역의 생활권역 내 파악이 필요합니다.

5.2. 교육시설

소길리 인근으로는 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상되나, 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

본건 토지는 '전(밭)'으로 농지법의 적용을 받습니다. 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지법 개정 등으로 취득 요건이 강화될 수 있으므로, 사전에 관할 행정기관에 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 법정지상권 관련 사항

매각에서 제외되는 제시외 건물(철골조 판넬지붕 단층 창고 21㎡)이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 문제로 작용할 수 있습니다.

6.3. 현황 이용 관련 사항

현황 토지의 일부가 인접 토지의 '진입로'로 이용되고 있습니다. 또한, 진입로 주변으로 매각에서 제외되는 전등, 차단기 시설, 나일론 그물망 등이 설치되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 제주 애월읍의 자연 친화적인 입지 조건.

* 마을의 역사적, 문화적 가치 (옛길 보존, 4.3 역사).

* 토지만 매각으로, 건물 신축 등 토지 활용 계획 수립 가능 (단, 농지법 규제 확인 필요).

8. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 소길리의 전(밭) 토지로, 자연 경관이 우수하고 조용한 전원 생활을 누릴 수 있는 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 약 17.3억 원 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부와 현황상 진입로로 이용되는 부분, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무 등은 낙찰 시 인수하거나 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등 중대한 불이익이 발생하므로 철저한 사전 준비가 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 정확한 시장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 비교, 낙찰 후 예상 투자 수익률 분석, 그리고 본건의 법률적·현황적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.