나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1233 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 123-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 소재‘하귀일초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 6~8m, 북동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 도시개발구역<도시개발법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트, 대리석 마감 등 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

1,2층 : 근린생활시설 3,4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비(주택 부분), 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1233 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 123-5 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 하귀3길 29)

건물 구조: 철근콘크리트 경사슬래브 위기와지붕 4층 건물

용도: 제2종근린생활시설 (1, 2층), 다가구주택 (3, 4층)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적 정보

토지 면적: 383.70㎡ (약 116.09평)

건물 면적: 707.62㎡ (약 214.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 제시외 면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,888,756,300원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주의 사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 소재 ‘하귀일초등학교’ 북동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

북측으로 폭 약 6~8m, 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당함.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 도시개발구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 각종 도시계획법규의 적용을 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

다수의 공유자 지분 이전 및 소유권 이전 이력이 확인됨.

말소기준권리(을16, 근저당권, 농협은행주식회사, 2019-09-20)보다 후순위의 각종 가압류(제주신용보증재단, 제주은행, 주식회사건영전력, 농협은행), 압류(제주특별자치도), 임의경매(농협은행) 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

토지 등기부채권 총액: 1,726,900,390원

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 상 최초 소유권 보존 등기: 최샛별 (2019-03-12)

건물 등기부 상 근저당권(농협은행주식회사) 및 각종 가압류, 압류, 임의경매는 말소될 예정임.

건물 등기부채권 총액: 1,726,900,390원

3.3. 임차인 현황

* 고

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2019-03-05

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. (보증금 0원이지만 대항력 있음)

* 최

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-21

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. (보증금 0원이지만 대항력 있음)

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2019-09-20, 을16)

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않음.

말소기준권리보다 후순위 권리 (각종 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸 예정임.

주의: 대항력 있는 임차인(고영철, 최명식)은 보증금이 0원이더라도 해당 임대차 관계가 매수인이 인수하게 될 수 있으며, 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

애월읍 하귀1리 지역은 관광객 및 주민들을 대상으로 한 다양한 상업 시설이 발달하고 있음.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 해당 물건과 직접적인 비교가 어려운 개별 호실 거래 사례가 다수 확인됨. (예: 정암에코빌, 엘오션카바나, 스카이팜빌리지II 등)

본건은 단독주택 형태의 복합 건물(근린생활시설 및 다가구주택)로서, 유사한 규모와 용도의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있음.

토지 116.09평, 건물 214.08평의 규모와 2018년 건축된 건물임을 고려할 때, 감정가 18.89억원은 해당 지역의 부동산 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됨.

정확한 시세 파악을 위해서는 인근 유사 건물 거래 사례 추가 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

하귀일초등학교가 북동측 인근에 위치함.

하귀농협, 마을회관 등 지역 기반 시설 이용 가능.

애월읍은 다양한 관광지 및 해변과 인접하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

하귀일초등학교, 하귀중학교 등 교육 시설 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

고영철(전입 2019.03.05) 및 최명식(전입 2019.02.21) 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있음.

이는 매각 후에도 해당 임차인의 점유가 지속될 수 있음을 의미하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있음. (임대차 관계에 대한 상세 확인 필요)

6.2. 기타 법규 및 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 도시개발구역, 건축계획심의대상구역 등 다양한 도시계획 법규의 적용을 받음. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았음. 그러나 이는 개인적인 정보 수집의 한계일 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍에 위치한 4층 복합 건물(근린생활시설 및 다가구주택)로, 안정적인 입지와 교통 편의성을 갖추고 있음.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 과정에서의 리스크를 신중하게 고려해야 함.

또한, 제공된 주변 시세 자료는 주로 개별 호실 거래 사례로, 본건과 같은 전체 건물 거래에 직접 비교하기에는 한계가 있어 추가적인 시장 조사가 요구됨.

8. 투자 포인트

애월읍이라는 제주도의 주요 관광 및 주거 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

건물 자체의 규모와 용도(상가 및 주택)를 고려할 때, 다양한 수익 창출 가능성이 있음.

말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하여, 낙찰 시 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,888,756,300원

주변 유사 물건 시세 분석 및 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 명도 문제 등)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황에 따라 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,600,000,000원 ~ 1,790,000,000원

본 예상 입찰가는 보증금이 0원인 임차인의 인수 여부, 실제 명도 가능성, 향후 임대 수익률 분석 등을 바탕으로 조정될 수 있습니다.

정확한 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 관계, 주변 시세 등 추가적인 조사 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.