나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1284 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 319-2 비스타케이호텔(천지연) 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 “천지동 주민센터” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 호텔, 음식점 및 마트 등 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물중 제1층 제101호로서,
외벽:제주석 붙임 등,
내벽:인테리어, 페인팅 및 타일 마감 등,
바닥:투명 에폭시페인팅 마감 등,
창호:폴링도어 등임.

이용상태

일반음식점으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 천장매립형 냉난방기, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 건물내 승강기 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 숙박시설등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1284 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 319-2 비스타케이호텔(천지연) 1층101호

용도: 근린상가 (일반음식점으로 이용중)

총 층수: 10층 건물 중 제1층

건물총면적: 313.32㎡ (약 94.78평)

토지면적: 67.63㎡ (약 20.46평)

감정가: 1,134,000,000원

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 10층 건물 중 제1층 제101호

외벽: 제주석 붙임 등

내벽: 인테리어, 페인팅 및 타일 마감 등

바닥: 투명 에폭시페인팅 마감 등

창호: 폴링도어 등

토지형상: 인접도로 대비 평지인 부정형의 토지

토지이용상태: 숙박시설 등 건부지로 이용중

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 제주와이신용협동조합 근저당 (접수일자: 2022-07-05, 권리금액: 967,200,000원)

채권자 (경매 신청인): 제주와이신용협동조합 (채권액: 834,675,762원)

등기부채권 총액: 1,117,200,000원

소유권 변동: 조의웅 → 임민선 (2024-04-16, 매매 1,100,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.5. 건축물 표제부 요약

건물명: 비스타케이호텔(천지연)

주용도: 숙박시설

해당 호수: 1층 101호 (전유부 JSON 상으로는 1014호로 표기되어 있으나, 본건 정보는 1층 101호를 기준으로 함)

건축허가일: 2014-02-27

사용승인일: 2016-04-19

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 “천지동 주민센터” 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 호텔, 음식점, 마트 등 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하는 상업지역입니다.

인근에 천지연 폭포와 같은 주요 관광지가 소재하여 관광객 유동이 많습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* (주)비스타케이 천지연

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 주식회사비스타케이호텔 천지연

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리인 제주와이신용협동조합의 근저당(2022-07-05)을 포함한 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

채권자 (경매 신청인)는 제주와이신용협동조합입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 서귀포시 핵심 상업지역에 위치하며, 호텔, 음식점, 마트 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

관광객과 지역 주민 모두를 대상으로 하는 상권으로, 특히 관광객을 대상으로 하는 업종의 활성화가 예상됩니다.

주변에 비스타케이호텔(천지연)이 있으며, 본 건의 건물 외벽에는 '호텔에이치아이'로 표기되어 있어 호텔과 연계된 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 업종 분석

현재 일반음식점으로 이용 중이며, 숙박시설(호텔) 내 또는 인근 상가로서의 잠재력이 있습니다.

주변 관광지(천지연 폭포 등)와의 연계성을 고려할 때, 관광객 대상의 식음료, 서비스, 판매업종 등에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 소재.

* 쇼핑: 마트 등 근린생활시설 소재.

* 관광: 천지동 주민센터, 천지연 폭포 등 관광명소 인접.

* 공공시설: 천지동 주민센터 인근.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 본 건물은 2019년 9월 16일자로 조립식판넬조 창고시설, 호텔주방, 창고시설 등에 대한 무단 증축으로 인해 위반건축물로 등록되어 있습니다 (건축과-52618). 이는 향후 건축물 사용 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납

2024년 9월부터 관리비가 미납되었다는 의견이 제출되었습니다 (테마타호텔 소유주 협의회). 매수인은 미납 관리비를 인수하거나 정산해야 할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 파악된 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다. 하지만 별도의 미등기 전세나 무단 점유자가 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.4. 건물 명칭 혼동 가능성

건물 전체에는 '비스타케이호텔 천지연'으로 표기되어 있으나, 본 호(1층 101호) 외벽에는 '호텔에이치아이'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 숙박시설 및 관광객 이용이 활발한 지역에 속합니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있으나, 위반건축물 등재 및 관리비 미납이라는 중대한 하자를 안고 있습니다. 특히 위반건축물은 철거 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 이에 대한 명확한 파악과 대책 마련이 필수적입니다. 낙찰 후 해당 리스크를 감안한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 핵심 상업지역에 위치한 입지 프리미엄.

* 천지연 폭포 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요 풍부.

* 낙찰 시 모든 등기된 권리 소멸로 권리관계가 비교적 명확함.

* 일반음식점 용도로 활용 중으로 즉시 영업 재개 또는 업종 변경 용이.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,134,000,000원입니다.

현재 인수해야 할 보증금이 없는 임차인이 파악되었으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 위반건축물 등재 및 관리비 미납 문제가 상당한 부담으로 작용할 것으로 예상됩니다. 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부과 예상 비용, 그리고 미납 관리비 정산 비용을 감안해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 리스크 요인이 크므로 시세 및 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 선인 약 680,000,000원 ~ 790,000,000원 범위에서, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.