나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1294 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ""월정리해수욕장"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층/지하3층 건내 제1,2층 108호, 109호, 115호로서,
[사용승인일:2018.01.15]

외벽 : 스톤코트, 인조석, 징크 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감, 데코타일깔기 등,
창호 : 폴딩도어, 샷시창 마감 등 임.

이용상태

기호(1,2)는 벽체 구분없는 튼상가로서 근린생활시설(현황'공실')로 이용중이며,
기호(3)은 근린생활시설(현황'공실')로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 기본적인 위생, 급,배수설비, 전기 설비 및 냉,난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지는 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(월정리 33)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

(월정리 33-11)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

(월정리 38)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

기호(1,2)는 벽체 구분없이 통으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1294 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33번지 (도로명: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1) 머먹젠 3층 108호

* 용도: 제2종 근린생활시설 (상가)

* 감정가: 438,000,000원

* 토지 면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 건물 면적: 31.59㎡ (약 9.55평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 구좌신용협동조합

* 최초 감정 시점: 2025-01-30 (작성일 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "월정리 해수욕장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상황은 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 13일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (1,040,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2018-01-29)

* 근저당권 (2018-03-13, 1,040,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (2018-04-12, 1,080,000,000원)

* 가압류 (2023-06-07, 86,850,000원)

* 가압류 (2023-06-22, 1,526,520,011원)

* 압류 (2024-05-30, 제주특별자치도)

* 임의경매개시결정 (2025-05-15, 구좌신용협동조합, 978,419,140원) - 본건 경매

* 압류 (2025-07-03, 제주세무서장)

* 등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음).

* 총 채권액은 약 3,733,370,011원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 바 *

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021-05-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 월정리 해수욕장 인근의 관광 상권에 위치하여 잠재적인 관광객 대상 업종에 유리할 수 있습니다.

* 주위에는 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 2018년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 현황 공실 상태이므로 신규 임차인 모집 또는 직접 사용을 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 월정리 해수욕장 및 주변 카페, 맛집 등 관광 명소가 인접하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용은 지방도 1132호를 통한 버스 노선을 이용할 수 있으나, 자가용 이용이 더 편리한 지역입니다.

* 주변 편의시설은 기본적인 상가 및 주택가 시설이 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액 (약 37억 원) 대비 감정가 (약 4.3억 원)는 본건의 낙찰 후에도 다소 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 이용 상태가 '공실'로, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영 시 공실 장기화 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 각종 보전지역에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 추가적인 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 건물 자체는 벽체 구분 없이 통으로 이용 중이라는 점(기호 1,2)은 임차인과의 계약 시 명확한 공간 분할 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (본건 108호의 구체적인 이용 형태는 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주 월정리 해수욕장 인근의 관광 상권에 위치한 근린상가 물건입니다.

* 건물 상태는 비교적 양호하나, 현재 공실 상태이며 총 채권액이 매우 높은 점은 주요 리스크 요인입니다.

* 다양한 보전지구에 속해 있어 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 하지만 입지 자체의 매력과 관광객 수요를 고려할 때, 적극적인 마케팅 및 운영 전략을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 월정리 해수욕장 인근의 뛰어난 입지 조건.

* 관광객 수요를 활용할 수 있는 잠재력.

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공) 상태.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 감정가 438,000,000원을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 공실 상태와 높은 채권 총액, 토지이용계획상의 제약 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 실제 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 수익률 및 투자 목표에 부합하는 가격으로 입찰에 참여하는 것을 권장합니다. (본 물건의 희망 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.