나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1261 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-8 임야 경매

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-8 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1261(제주지방법원 경매2계). 감정가 449,616,000원, 최저가 75,567,000원. 매각기일은 2026-08-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1261 [1]
소재지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-8
용도	임야
매각기일	2026.08.18
관할법원	제주지방법원 경매2계 (064-729-2152)
이용제한	공장설립제한지역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급, 계획관리지역, (접함)보전관리지역

면적

토지면적	3,306㎡ (1,000.07평)

금액

감정가	449,616,000원
최저가	75,567,000원 (감정가 대비 17%)
입찰보증금	7,556,700원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.23	449,616,000원	유찰
2차	2026.02.03	314,731,000원	변경
2차	2026.03.17	314,731,000원	유찰
3차	2026.04.21	220,312,000원	유찰
4차	2026.06.02	154,218,000원	유찰
5차	2026.07.14	107,953,000원	유찰
6차	2026.08.18	75,567,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 ""덕수2교차로"" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 주로 농경지, 임야 및 일부 숙박시설 등이 혼재하여 소재하는 지방도주변 농경 및 임야지대임.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 북서측 근거리에 평화로(지방도1135번)가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.
형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 완만한 완경사의 사다리형 토지로서, 일부는 자연림, 토지임야 상태이며, 일부는 현황 ‘전’(메밀 경작)으로 이용 중임(별지 ‘항공사진’ 및 ‘사진용지’ 참조).
인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 현황 북서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장 도로(지번: 덕수리 289-12, 지목 임야, 소유자: 정*윤)를 경유하여 진출입함.

본건(요역지)은 승역지(덕수리 240-1, 289-12, 289-21)에 설정된 지역권(통행권) 등기[특약: ‘승역지를 접한 다른 부동산 소유자에게도 통행권을 허락한다’ 포함]에 근거하여, 승역지를 경유하여 도로에 진출입이 가능한 것으로 확인됨. 다만, 실제 통행로의 개설 및 이용 가능 여부는 재확인이 필요함.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
제시목록 외의 물건: 본건 일부 지상에 노루망이 설치되어 있으나, 이동이 가능하여 평가제외하였음.(별지 '사진용지' 참고)
공부와의 차이: 본건 지목은 임야이나, 현황상 일부(약 46%)는 '전'으로 이용 중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 확인되지 않음.

본건은 지목이 임야이나, 현황 일부가 ‘전’으로 이용되고 있어, 농지취득자격증명 필요 여부는 관계기관에 확인할 필요가 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	10건	45%	203,713,120원
최근 6개월	28건	47%	266,159,574원
최근 12개월	66건	49%	263,000,450원

물건 비고

-본 건 지목은 '임야'이나, 일부 '전'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1261 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-8

용도: 임야

감정가: 449,616,000원

토지면적: 3306.00㎡ (약 999.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

채권총액 (근저당 기준): 252,000,000원

특이사항: 공동담보

1.1. 물건 현황

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재, 지목은 '임야'이나 일부 '전'으로 이용 중인 토지입니다. 감정가는 449,616,000원이며, 토지 면적은 3306.00㎡(약 999.92평)입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 8월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(216,000,000원)입니다. 경매로 인해 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 채권 총액은 252,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원이며, 별도로 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 공장설립제한지역(수도법), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다. 이러한 보전지구 지정은 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항이 있음을 의미합니다. 특히, 4등급 및 5등급 보전지구는 제주특별법 및 관련 조례에 따라 행위 제한이 적용될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수2교차로" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지, 임야 및 일부 숙박시설 등이 혼재하는 지방도 주변의 농경 및 임야 지대입니다. 이는 지역 특성상 개발보다는 자연환경 보전 및 농업 활동이 주로 이루어지는 지역임을 시사합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북서측 근거리에 평화로(지방도1135번)가 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 인근까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 제한적입니다.

2.3. 도로상태 및 접근성

지적상 본 건은 맹지이나, 현황 북서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장 도로(덕수리 289-12, 타인 소유)를 경유하여 진출입이 가능합니다. 또한, 본 건(요역지)은 승역지(덕수리 240-1, 289-12, 289-21)에 설정된 지역권(통행권) 등기(특약 포함)에 근거하여 도로로 진출입이 가능한 것으로 확인되었습니다. 다만, 실제 통행로의 개설 및 이용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.

2.4. 형태 및 이용상태

본 토지는 인접 도로 대비 대체로 완만한 완경사의 사다리형 토지입니다. 현재 일부는 자연림 및 임야 상태이며, 약 46%는 메밀 경작 등 '전'으로 이용 중입니다. 지목과 현황의 차이가 존재하여, 농지취득자격증명 발급 필요 여부에 대한 관계 기관 확인이 필요합니다.

3. 상권분석

본 건은 주로 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여, 상업 시설이나 활발한 상권 형성은 제한적입니다. 인근에 일부 숙박시설이 소재하고 있으나, 전반적으로 농업 및 자연 경관과 관련된 특성이 강한 지역입니다.

4. 생활정보

본 건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하여, 대규모 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 직접적으로 인접해 있지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 안덕면 소재지의 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량으로 접근 가능할 것으로 보입니다. 안덕의원 등 기본적인 의료 시설은 차량 이동으로 이용 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지목과 현황의 차이

본 건은 지목이 '임야'이나, 현황 약 46%가 '전'으로 이용되고 있습니다. 이로 인해 농지취득자격증명 발급 여부를 관계 기관을 통해 반드시 확인해야 합니다. 제주도의 경우 농지 취득 심사가 강화되었으며, 실제 경작 여부 등이 중요한 판단 기준이 됩니다.

5.2. 맹지 및 지역권 의존성

지적상 맹지이나 현황 도로를 통한 진출입이 가능합니다. 그러나 이는 타인 소유의 토지에 설정된 지역권에 의존하므로, 실제 통행로의 이용 가능 여부 및 법적 안정성에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 토지이용계획 및 규제

계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 80% 적용이 가능하나, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 공장설립제한지역 등에 속해 있어 개발 행위 시 법적 제한이 따릅니다. 특히 1~3등급 보전지구의 경우 개발 행위가 엄격히 제한되며, 4~5등급 또한 관련 법규에 따른 제약이 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 안덕면 상천리 등에 광역 폐기물 소각 시설이 예정되어 있다는 정보가 있으나, 본 건과의 직접적인 인접성이나 영향 범위는 파악되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 제주시의 주요 관광지 및 생활권과의 접근성이 보통 수준인 안덕면 덕수리에 위치한 임야입니다. 지목은 임야이나 일부 농경지로 이용 중이며, 맹지이나 지역권에 의한 도로 이용이 가능한 상황입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 다수의 보전지구 및 제한지역에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다. 농지 취득 자격 및 통행로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력 보유: 건폐율 40%, 용적률 80% 적용 가능한 계획관리지역에 해당하여, 법적 제한 범위 내에서 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 관광지와의 접근성: 산방산, 용머리해안 등 주요 관광지와 비교적 가까운 거리에 위치하여 관광 관련 시설(펜션, 카페 등)로서의 활용 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 지역권 설정으로 인한 도로 접근성 확보 가능성: 타인 소유 토지에 설정된 통행권으로 도로 진출입이 가능하여, 맹지임에도 불구하고 접근성이 확보될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(449,616,000원)를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 해당 토지의 개별적인 현황 및 법적 제약 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 이는 감정가 외에 추가적인 부담은 없는 상황입니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 분석과 시장 조사가 선행되어야 합니다.1.물건 기본정보