나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1253 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2617-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 ‘신엄중학교’ 북서측 근거리에 부동산으로서, 주위는 전,토지임야,단독주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근 까지 차량의 접근이 가능하여 제반교통사항은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2,3)은 모두 인접토지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 전(휴경)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 지적상 맹지이나, 본건 기호 3) 토지를 경유하여 진출입이 가능함.
기호 3 : 남측으로 노폭 약 3m(지적상 약 6m) 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(15M이하) , 지구단위계획구역(2024-12-27), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

기호 2 : 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(15M이하) , 지구단위계획구역(2024-12-27), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2,3. 지분매각임.
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1253 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2617-2

경매구분: 부동산임의경매

진행상태: 경매진행중 (보고서 작성 시점 기준)

1.2. 면적 및 감정가

용도: 전 (휴경지 상태)

토지면적: 2,220.00㎡ (약 671.55평)

토지 지분: 1,539.129㎡ (약 465.50평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 668,470,880원

1.3. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 ‘신엄중학교’ 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 토지 임야, 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

기호 1, 2 토지는 지적상 맹지이나, 기호 3 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

기호 3 토지는 남측으로 폭 약 3m(지적상 약 6m) 내외의 콘크리트 포장 도로에 접해 있습니다.

인근에는 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능합니다.

최근 제주시 애월읍 신엄리 일대에 신규 도로 개설 사업이 진행 중이며, 이는 향후 교통 접근성 향상에 기여할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 11월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 408,000,000원)입니다. [cite: null]

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. [cite: null]

등기부상 갑구에는 소유권 이전 등기(2015년 7월 15일, 2015년 8월 5일) 및 임의경매 개시결정 등기(2025년 5월 8일, 채권자: 농협은행주식회사)가 존재합니다. [cite: null]

총 등기부채권액은 585,000,000원입니다. [cite: null]

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황은 명확히 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. [cite: null]

4. 상권분석

제주시 애월읍 신엄리 일대는 전, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 개발이 진행되고 있는 지역 중 하나입니다. 신엄중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 제주 애월항 및 주요 해안도로 접근성이 양호하여 관광 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 최근 도로 개설 사업 등으로 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 신엄중학교가 위치하고 있으며, 인근 지역은 주거지와 농경지가 혼합된 형태를 보입니다. 차량 접근성이 양호하고, 제반 교통 상황도 무난한 편입니다. [cite: null]

주변에 다양한 숙박시설 및 음식점 등이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규적 제한사항

본 건 토지는 농지로서, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다. [cite: null]

기호 1, 2 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역에 해당됩니다. [cite: null]

기호 3 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당됩니다. [cite: null]

특히, 가축분뇨 관련 시설 및 장례 시설 등 혐오 시설에 대한 지역 주민들의 민감성이 존재할 수 있으나, 본건 소재지인 신엄리 인근에서 직접적인 혐오 시설 입지 확정 사례는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6.2. 매각 관련 특이사항

본 건은 토지 일부 지분 매각 건입니다. [cite: null]

목록 2, 3은 지분 매각이므로 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다. [cite: null]

본건은 일괄 매각 대상입니다. [cite: null]

본 건 지상에 자생하는 수목 및 목록 3 토지 일부 바닥 포장, 담장 등이 포함 평가되었습니다. [cite: null]

7. 투자 포인트

향후 제주시 애월읍 신엄리 일대의 개발 가능성 및 도로망 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

농지로서의 활용 또는 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

지분 매각으로 인해 공유자 외 일반 입찰자의 참여가 제한될 수 있으나, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재의 농지(전)로, 지분 매각 물건입니다. 감정가는 6억 6천만 원대이며, 토지 면적은 약 671평입니다. 신엄중학교 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소 기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등의 제약 사항이 있습니다. 주변 지역의 개발 계획 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 668,470,880원을 기준으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 개별 투자자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있으며, 본건의 지분 매각 특성 및 농지 취득 관련 제한 사항을 충분히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 일반적인 경매 시장의 낙찰가율 및 본건의 특수성을 감안하여 약 535,000,000원 ~ 668,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.