나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51520 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 순천시 조례동 소재 시대아파트 101동 내에 위치하며,
대상 아파트단지는 전용면적 주로 36.368㎡, 37.388㎡ 총9개동 2,794 세대 규모임.

교통상황

차량 출입 자유롭고, 인근에 시내버스정류장 있어 대중교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 18층 일부로,
향은 남향, 출입구는 복도식임.

이용상태

주거용 아파트임.

설비내역

개별난방, 급탕시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대에 위치한 아파트부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51520 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 72,500,000원

토지면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

토지지분: 13.44㎡ (약 4.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.368㎡ (약 11.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 순천시 조례동 소재 시대아파트 101동 내 위치, 총 9개동 2,794세대 규모.

- 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 18층 일부, 남향, 복도식.

- 이용상태: 주거용 아파트.

- 설비내역: 개별난방, 급탕시설 등.

- 토지형상 및 이용상태: 남측 하향 완경사지대에 위치한 아파트부지.

- 인접 도로상태: 진입로 사정 보통.

- 토지이용계획: 제2종일반주거지역 등.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 해당 물건은 전라남도 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 101동 18층 1801호입니다. 이 아파트 단지는 총 9개 동으로 구성되어 있으며, 약 2,794세대가 거주하는 대규모 단지입니다. 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 최근 2026년 3월경 조례동 내 도로망이 개선되어 교통 체증 완화 및 접근성이 향상되었습니다.

* 토지 이용 및 형상: 물건이 속한 아파트 단지는 남측 하향 경사지에 위치해 있으며, 아파트 부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일부 언론 보도에 따르면 과거 조례동 및 연향동 일대에 쓰레기 무단 투기 문제가 제기된 바 있습니다. 다만, 이는 쓰레기 처리 시설과는 무관하며, 주거 환경에 대한 인식 문제로 보입니다. 순천시 자체적으로는 폐기물 처리 시설을 지하화하거나 복합 시설로 조성하는 등 주민 편익 시설 연계 방안을 모색하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 주택임차권(2024.09.13. 등기)이 있습니다. 이 임차권은 임대차보증금 70,000,000원, 전입일자 2023.02.28., 확정일자 2023.02.15. 정보를 포함하고 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리 내역 요약:

* 갑구 6번: 2020-10-14 접수, 소유권이전 5번 신탁등기말소 (권리자: 주식회사시대주택).

* 갑구 7번: 2022-05-31 접수, 소유권이전 (매매) (권리자: 성진우).

* 을구 5번: 2023-04-25 접수, 근저당권 (권리금액: 19,900,000원, 말소기준권리) (권리자: 고세정).

* 을구 6번: 2024-09-13 접수, 주택임차권 (권리금액: 70,000,000원, 인수) (권리자: 이현빈). 전입일자 2023-02-28, 확정일자 2023-02-15.

* 갑구 8번: 2025-05-19 접수, 강제경매개시결정 (70,000,000원) (채권자: 이현빈, 사건번호: 2025타경51520).

* 등기부채권 총액: 89,900,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이현빈 (이 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-28

* 확정일자: 2023-02-15

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 있음.

* 비고: 주택임차권 등기(을6) 되어 있으며, 등기상 '인수'로 표기되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리(을5, 근저당권 2023-04-25)보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 순천시 조례동은 주거 지역으로서 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 특히 시대아파트 단지는 2,794세대의 대단지로, 지역 내 주거 수요를 형성하는 주요 단지 중 하나입니다.

* 주변 시설: 단지 인근에는 상업 시설, 편의 시설, 교육 시설 등이 고르게 분포하고 있어 생활이 편리합니다. 특히 대형 마트(NC백화점 순천점)가 가까이 있으며, 교통 접근성이 좋아 주변 지역으로의 이동이 용이합니다. 최근 도로 개선 사업으로 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

* 시장 동향: 최근 아파트 매매 사례(2026년 6월)가 4,000만원에서 5,000만원 사이로 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 감정가(7,250만원) 및 인수될 수 있는 임차 보증금(7,000만원)에 비해 낮은 수준으로, 시장 가격 변동 및 경매 물건의 특수성을 고려해야 합니다. 전세 시세는 2,823만원부터 5,800만원까지 형성되어 있으며, 전세가율은 약 61.64%로 분석됩니다 [JSON 데이터, 5].

1.4. 생활정보

* 주거 용도: 본 물건은 주거용 아파트입니다.

* 건축 정보: 1992년 11월 25일 사용승인된 건물이며, 19층 중 18층에 위치하고 있습니다.

* 내부 구조: 전용면적 36.37㎡ (약 11.00평)으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다. 복도식 구조이며 남향입니다.

* 설비: 개별난방 및 급탕시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 시대아파트는 총 9개 동, 2,794세대 규모의 대단지이며, 1992년에 건축되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리 시설이 있습니다. 주차 공간은 지하 30대, 지상 3대, 총 361대 (세대당 약 0.13대) 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다 [아파트 정보].

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 을구 6번 순위의 주택임차인 이현빈(이 )입니다. 보증금 7,000만원 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 전입일자(2023.02.28) 및 확정일자(2023.02.15)가 말소기준권리(근저당권, 2023.04.25)보다 앞서기 때문입니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 신청으로 진행되는 강제경매입니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 JSON 데이터 상의 최근 매매가는 4,000만원~5,000만원 수준으로, 감정가(7,250만원)보다 현저히 낮습니다. 만약 임차인 보증금 7,000만원을 인수해야 한다면, 현재 시세로는 투자 가치가 매우 낮아질 수 있습니다.

* 공동담보, 선순위임차권: 특수 물건 정보에 '공동담보, 선순위임차권'이 명시되어 있어, 물건의 복잡성과 추가적인 권리 관계에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동의 대단지 아파트에 속하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 권리 분석상 가장 큰 문제점은 보증금 7,000만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 현재 시세로 보이는 4,000만원~5,000만원 수준은 인수해야 할 보증금 7,000만원에 훨씬 못 미치므로, 낙찰받더라도 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. 따라서 본 물건은 낙찰 후에도 임차인과의 명도 및 금전적 부담 문제로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 2,794세대의 대단지로, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의 시설: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 상업 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 최근 도로 개선으로 교통 환경이 더욱 좋아졌습니다.

* 소형 평형: 36.37㎡(약 11평)의 소형 평형으로, 1~2인 가구나 소액 투자자에게 관심을 가질 수 있으나, 현재 제시된 권리 관계 하에서는 투자가 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 72,500,000원

최근 매매가: 40,000,000원 ~ 50,000,000원 (2026년 6월 기준, JSON 데이터)

임차인 보증금 (인수 시): 70,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 7,000만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차인의 권리(을구 6번, 주택임차권)가 '인수'로 명시되어 있기 때문입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라 계산 시,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 72,500,000원 - 70,000,000원 = 2,500,000원

이는 매우 낮은 입찰가이며, 제시된 최근 매매가(4,000만원~5,000만원)와 비교했을 때, 임차인 보증금을 감안하면 실제 시장 가치보다 훨씬 낮게 평가될 수 있음을 시사합니다.

따라서, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 7,000만원을 총 매수 비용에 포함하여 총 지출액을 계산해야 합니다. 예를 들어, 위 산정된 2,500,000원에 입찰하더라도 총 매수 비용은 72,500,000원(보증금 7,000만원 + 입찰가 2,500,000원)이 됩니다. 그러나 최근 시장 거래가가 4,000만원~5,000만원 수준임을 고려하면, 본 물건은 현재 시세 대비 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

권장 입찰가: 현재 정보로는 투자 매력이 매우 낮아, 신중한 판단 하에 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 유찰을 기다리는 것이 합리적일 수 있습니다. 만약 투자자가 이 물건을 낙찰받는다면, 총 지출 비용이 시장 가치보다 현저히 높을 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.