나이스옥션 법원경매 순천 2025타경475 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1113 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 "초암마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 면소재지 내 농촌지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 마을간 도로가 개설되어 있고, 광양읍내까지 차량으로 10-15분 거리에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 등의 토지로서, 기호3,5)은 단독주택, 창고부지, 기호7)은 축사부지 등이며, 그외 토지는 지목은 "답"이나 대부분 밤나무, 매실나무 등이 식재된 과수원부지임.

인접 도로상태

기호4)는 남서측으로 소폭의 도로에 접하며, 그외 토지는 기호4)를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

"의견서" 및 "지적및건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호1,2,4)는 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "과수원" 부지 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 토지상에는 소유자 미상의 매실나무, 감나무, 밤나무 등이 불규칙하게 다수 식재되어 있으며, 기호5) 지상에는 관정(중형정도로 예상됨)이 소재하고, 기호7) 지상에는 수풀 등이 우거져 육안으로 확인이 어려우나 이해관계인 등의 구두 탐문에 의하면 봉분이 없는 무연고 묘(약3기)가 소재하는 것으로 구두 조사되는바 재 확인이 필요한 상태임. 2) 본건 토지 6필지는 필지간 경계구분이 없는 광평수 토지로서, 필지별 정확한 경계확인을 위해서는 별도 경계 측량이 필요할 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호6) 벽돌조적조 콘크리트슬래브지붕 단층으로 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창호 등임. 기호6-1) 경량철골조 경량판넬지붕 단층으로 내.외벽 : 조립식판넬이음, 창호 : 새시창임. (제시외건물) 기호 ㄱ) 벽돌조 판넬지붕 단층으로, 외벽: 적벽돌치장쌓기이며, 기호6) 벽체를 이용한 구조임. 기호 ㄴ) 벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 외벽: 적벽돌치장쌓기임. 기호 ㄷ) 파이프조 파이프지붕으로 무벽체 구조임. 기호 ㄹ) 블록조 스레트지붕 단층임. 기호 ㅁ) 파이프조 스레트지붕 단층으로, 무벽체 구조임.

이용상태

기호6) 주택 기호6-1) 창고 등 기호 ㄱ) 창고 등 기호 ㄴ) 보일러실 기호 ㄷ) 창고 등 기호 ㄹ,ㅁ) 축사

설비내역

기호6) 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 제시외건물 기호 ㄷ)은 지붕이 파손 된 것으로 보이나 일반건축물대장상 등재된 건물과 유사하며, 골조가 유지되어 개보수 후 이용 가능성 등을 고려 면적 산정하여 평가함. 2) 제시외건물 기호 ㄹ)은 일반건축물대장상 등재된 건물과 면적, 용도 등이 유사하여 이를 기준 면적 산정하여 평가함.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 관정 포함, 수목 제외, 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1113, 1113-1, 1144-1은 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 순천지원 2025타경475 (1)

소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1113

용도: 단독주택

총 감정가: 1,148,031,190원

토지 면적: 7,290.00㎡ (약 2,207.7 평)

건물 면적: 128.61㎡ (약 38.9 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 전남동부수산업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 "초암마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 마을 간 도로가 개설되어 있습니다. 광양읍내까지 차량으로 10~15분 거리에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 부정형이며, 일부는 단독주택, 창고, 축사 부지로 이용되고 있으며, 대부분 지목은 '답'이나 현재는 밤나무, 매실나무 등이 식재된 과수원 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 소폭의 도로에 접하며, 기호 4) 토지를 통해 출입 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(전남동부수산업협동조합, 2024-01-29)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 갑1 (1993-07-26): 소유권 이전 (이승봉, 증여) - 말소 예정

* 을3 (2024-01-29): 근저당권 공동담보목록 (전남동부수산업협동조합, 600,000,000원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 갑2 (2025-05-19): 임의경매개시결정 (전남동부수산업협동조합, 509,288,197원) - 말소 예정

* 건물 등기부 요약:

* 갑1 (2002-04-08): 소유권 보존 (이승봉) - 말소 예정

* 을3 (2024-01-29): 근저당권 공동담보목록 (전남동부수산업협동조합, 600,000,000원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 갑2 (2025-05-19): 임의경매개시결정 (전남동부수산업협동조합, 509,288,197원) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 이안숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 장경상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1144-3 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 상업 시설이나 대규모 주거 단지는 형성되어 있지 않으며, 농업 및 주거 활동이 중심이 되는 지역입니다. 따라서 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농촌 지역의 특성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변은 한적한 농촌 마을로, 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 10~15분 거리에 있는 광양읍내를 이용해야 합니다. 자연환경으로는 백운산이 인근에 위치하며, 동곡계곡 등 자연 휴양림이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1113, 1113-1, 1144-1 필지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 불허가 결정 및 매수신청 보증금 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '과수원' 부지입니다.

* 수목 제외: 토지 상에 식재된 밤나무, 매실나무, 잰피나무, 감나무 등 다수의 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 건물 및 시설: 제시외 건물, 관정(중형 예상)은 포함되나, 1144-3 지상에 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 미확인 분묘: 1144-3 지상에 봉분이 없는 무연고 분묘 약 3기가 소재하는 것으로 구두 조사되었으며, 재확인이 필요합니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 경계 측량 필요: 6필지의 토지가 필지 간 경계 구분 없이 광활한 면적으로 존재하므로, 정확한 경계 확인을 위해 별도 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건물 일부 노후: 제시외 건물 중 ㄷ)은 지붕 파손 상태로 개보수가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지에 단독주택 및 다수의 제시외 건물이 소재하는 농촌 지역 물건입니다. 광양읍내 접근성이 양호하고 주변 자연환경이 뛰어나 전원생활이나 주말농장 등으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 매각 제외 수목, 미확인 분묘, 경계 측량 필요성 등 권리 분석 외에도 추가적으로 확인해야 할 사항들이 많아 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,290㎡(약 2,207.7 평)의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 다양한 건물: 주택 외 창고, 축사 등 제시외 건물이 다수 존재합니다.

* 농촌 지역의 쾌적한 환경: 백운산 인근의 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 광양읍내 접근성: 차량으로 10~15분 거리에 광양읍내가 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,148,031,190원입니다. 제공된 정보와 외부 검색을 통해 인근 유사 토지 및 주택의 실거래가, 공시지가 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 농촌 지역의 토지 및 주택 시장 상황을 감안할 때 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지 가격: 주변 농지 시세는 평당 약 14만 원 ~ 19만 원 수준으로 확인됩니다. 본건 토지 면적(약 2,207.7 평)에 적용 시 약 3억 1천만 원 ~ 4억 2천만 원 범위로 추정할 수 있습니다.

* 건물 가격: 제시외 건물 포함 건물 면적(약 38.9 평 + 제시외 66.6 평)과 상태를 고려할 때, 단독주택 및 부속 건물로서의 가치를 평가해야 합니다.

* 종합적인 고려: 감정가 1,148,031,190원 (약 11.48억 원)을 기준으로, 농지취득자격증명 발급 가능성, 분묘 문제, 수목 제외, 경계 측량 필요성 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가는 8억 원 ~ 10억 2천만 원 범위에서 신중하게 검토해 볼 것을 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 0원이므로, 법적으로 인수되는 금액은 없으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(농지취득증명 발급 비용, 경계 측량 비용, 분묘 이장 비용 등)을 충분히 고려한 금액입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 분묘 문제 처리 방안 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.