나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51523 [1] 전라남도 고흥군 점암면 신안리 933 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51523 [1] 전라남도 고흥군 점암면 신안리 933 대지 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51523 | 소재지: 전라남도 고흥군 점암면 신안리 933 | 감정가: 18,428,000원 | 최저가: 12,900,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51523 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전라남도 고흥군 점암면 신안리 933 (대지)

소유자/채무자: 진OO

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

용도: 대지

토지면적: 542.00㎡ (약 163.95평)

감정가: 18,428,000원

매각대상: 토지매각 (건물 제외)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 전라남도 고흥군 점암면 운대리 소재 ‘두원농협 유자가공사업소’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 포장도로가 소재하여 교통상황은 보통입니다.

기호 1) 토지는 동측으로 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 형태 및 이용상태

기호 1) 본건 토지는 부정형의 평지로 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. (단독주택 부지로 이용 중이나, 지상에는 제시외 건물이 소재합니다.)

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(200m 제한구역(소, 말, 젖소, 사슴)) 및 소하천예정지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항 및 주의사항 분석

본건은 토지매각 건으로, 토지 지상에 존재하는 건물(제시외 건물)은 매각에서 제외됩니다.

가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 가능성 및 '제시외 건물 매각 제외'입니다. 감정평가서에 따르면 기호 1) 지상에 소재하는 제시외 건물은 타인 소유로 탐문 조사되었으며, 평가에서 제외되었습니다. 이는 매수인이 토지를 낙찰받더라도 건물 소유자에게 건물의 철거를 주장하기 어렵거나, 오랜 기간 명도소송 및 지료 청구 소송이 필요할 수 있는 중대한 리스크입니다.

매각대상에 수목이 포함되어 있으므로, 수목에 대한 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다.

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 환경

본건은 마을 및 농경지대에 위치하여 상권의 발달을 기대하기는 어려우며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 면 소재지를 이용해야 합니다.

주위환경이 농경지대이므로 전원생활, 귀농/귀촌 또는 농업용 토지 활용에 적합합니다.

4.2. 토지이용 제한 사항

계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하의 범위 내에서 건축이 가능합니다. (고흥군 조례 확인 필요)

가축사육제한구역(200m 제한구역)으로 지정되어 있어 일부 가축 사육에 제한이 있습니다.

소하천예정지에 포함되어 있어 하천정비 사업 등 공익사업에 따른 제한이나 수용 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 문제 (최대 리스크)

토지와 건물의 소유자가 다르고, 건물이 매각에서 제외되므로 매수인이 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 철거를 요구할 수 없거나, 소송을 통한 지료 청구만 가능할 경우 장기간 토지 이용이 불가능할 수 있습니다. 법정지상권의 성립 여부에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

제시외 건물이 타인 소유로 조사되었으므로, 건물의 소유권에 대한 면밀한 권리 관계 확인이 필요합니다.

5.2. 인접 토지 및 기타 사항 (참고 사항)

본건 사건번호에는 기호 1) 외에도 다른 지목(전, 도로, 임야)의 토지가 포함되어 있었으며, 이 토지들(기호 2, 3, 4)의 이용상태 및 제한 상태(맹지 여부 등)도 보고서 작성 시점에는 함께 고려되었으나, 본 보고서는 신안리 933(대지)에 초점을 맞춥니다.

감정평가 시점에서 혐오시설은 특별히 언급되지 않았으며, 주위환경은 농경지대로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 면적(대지 163.95평)은 양호하나, 매각 대상이 토지매각이며 지상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 리스크가 존재하는 '고난이도' 물건입니다.

일반적인 실수요자나 초보 투자자에게는 위험도가 높으며, 법정지상권 관련 전문 지식을 갖춘 경험 있는 투자자에게 적합합니다.

투자가치는 법정지상권 성립 여부, 성립 시 지료 수익성 및 향후 건물 매입/철거 협상 가능성에 따라 크게 달라질 것입니다.

6.2. 투자 포인트

법정지상권 리스크를 완벽하게 분석하고 건물 소유자와의 협상 전략이 수립된 경우, 유찰을 통한 낮은 가격에 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

계획관리지역의 대지로서 향후 전원주택 부지나 기타 용도로 활용할 잠재력은 있습니다. (단, 건물을 정리한다는 전제 하에)

낮은 가격에 낙찰받아 지료 청구를 통해 장기적인 토지 임대 수익을 추구하는 '지료 경매' 관점에서도 접근할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계