나이스옥션 법원경매 목포 2025타경368 [1] 전라남도 신안군 압해읍 신용리 791 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 신용리 소재 상동저수지 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 해안 경지정리지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

삼각형 평지이며, 답, 유지 및 일부 도로 등임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지, 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건은 공부상 지목이"" 답""이나, 현황은 ""답, 유지 및 일부 도로 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 타인이 미꾸라지를 양식중이나, 철거가 용이함.

물건 비고

현황: 답, 유지 및 일부 도로
지상에 소재한 미꾸라지 양식장 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경368 (1)

소재지: 전라남도 신안군 압해읍 신용리 791

용도: 답 (현황: 답, 유지 및 일부 도로)

감정가: 47,712,000원

토지면적: 1988.00㎡ (약 601.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산정새마을금고 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

특이사항: 지상에 소재한 미꾸라지 양식장은 매각 제외 대상입니다.

주의사항: 현황은 공부와 차이가 있으며, 답, 유지 및 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다.

감정평가서 요약: 토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 신안군 압해읍 신용리 소재 상동저수지 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 해안 경지정리지대임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 삼각형 평지이며, 답, 유지 및 일부 도로 등임.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지, 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

* 공부와의 차이: 본건은 공부상 지목이 "답"이나, 현황은 "답, 유지 및 일부 도로 등"임.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 일부 지상에 타인이 미꾸라지를 양식중이나, 철거가 용이함.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 신안군 압해읍 신용리 791에 소재하고 있으며, 상동저수지 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 해안 경지정리지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 13일 접수된 산정새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다 [cite: none].

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 내용이 없습니다 [cite: none].

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 34,000,009원입니다 [cite: none]. (근저당 24,000,000원, 가압류 10,000,009원 등 포함)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다 [cite: none].

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑4): 2003-08-07, 현동환

* 소유권이전 (갑5): 2021-04-13, 정진희 (매매 금29,090,000원)

* 근저당 (을1): 2021-04-13, 산정새마을금고 (금24,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정 (을2): 2021-04-13, 산정새마을금고 (말소)

* 가압류 (갑6): 2023-07-21, 전남신용보증재단 (금10,000,009원, 말소)

* 압류 (갑7): 2024-04-09, 국민건강보험공단 (말소)

* 압류 (갑8): 2025-04-07, 목포세무서장 (말소)

* 임의경매 (갑9): 2025-05-15, 산정새마을금고 (20,831,880원, 말소)

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 농림지역 내 해안 경지정리지대에 위치하고 있습니다.

* 지역 개발: 신안군 전체적으로는 신재생에너지 및 관광 개발 관련 사업이 추진되고 있으나, 본 물건지 자체의 구체적인 상권 형성에 대한 정보는 제한적입니다. 압해읍 지역에는 농어촌 체험 마을인 '용마을'이 존재하며 농어촌 체험 및 숙박 사업을 운영하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통입니다.

* 편의시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 직접적인 정보는 부족합니다. 압해읍 지역에 농어촌 체험 마을이 운영되고 있습니다.

* 주변 환경: 농림지역 및 해안 경지정리지대로, 조용한 자연환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답, 유지 및 일부 도로'로 이용되고 있어 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

* 농업 관련 규제: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 외의 개발이나 이용에 제약이 따릅니다.

* 좁은 도로 접합: 북동측으로 약 2m 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 대형 차량 진입에 불편이 있을 수 있습니다.

* 양식장 제외: 지상에 소재한 미꾸라지 양식장은 매각 대상에서 제외되므로, 해당 시설물에 대한 별도 협의나 철거 비용 발생 가능성은 없습니다.

* 지역 개발 관련 이슈: 과거 신안군 지역에서 해양쓰레기 소각장 건립과 관련하여 주민 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있어, 지역 개발 사업 추진 시 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 이는 본 물건지와 직접적인 연관성은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 압해읍에 위치한 농림지역 내 농지(답)로, 현재는 답, 유지 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 지상의 미꾸라지 양식장은 매각에서 제외됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주변 환경은 해안 경지정리지대로, 농업진흥구역 등 농업 관련 규제가 적용됩니다. 차량 접근은 가능하나 인접 도로의 폭이 좁아 이용에 다소 제약이 있을 수 있습니다. 신안군 전반의 신재생에너지 및 관광 개발 동향이 있으나, 본 물건지의 직접적인 편의시설 접근성은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 47,712,000원으로 비교적 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 농업 목적 활용: 농업진흥구역으로, 농업 관련 사업이나 시설에 적합한 토지입니다.

* 지역 개발 잠재력: 신안군 전반에 걸친 관광 및 신재생에너지 개발 사업과 연계하여 향후 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 47,712,000원

본 물건은 농림지역 내 농지로서 개발 행위에 제약이 있으며, 현황 이용 상태와 인접 도로의 폭 등을 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 다르겠으나, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 참고하여 약 38,000,000원 ~ 43,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.