나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32786 [1] 전라남도 화순군 화순읍 훈리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~3)본건은 전라남도 화순군 화순읍 훈리 소재 ‘화순군청’ 북측 인근(기호1~3)에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택, 상가, 나지 등이 혼재한 지역임.

기호4,5)본건은 전라남도 화순군 화순읍 일심리 소재 화순전남대병원 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주로 노변을 따라 상가와 후면의 기존 주택지대 및 주변의 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

공히 본건 및 근접하게 차량접근 가능하고, 군청소재지 및 간선도로변 등에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호1) 삼각형의 평탄한 나지임.
기호2) 자루형의 평탄한 나지임.
기호3) 장방형의 평판한 나지임.
기호4,5)사다리형의 비교적 평탄한 나지임.

인접 도로상태

기호1,3)2차선 상당의 아스팔트포장도로에 접하거나, 근접함.
기호2)폭 3미터 내외의 포장도로에 일부 접함.
기호4,5)4차선상당의 아스팔트포장도로 및 후면의 소폭의 도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구
역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (300미터_소,말,양,사슴 사육
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터
_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사
육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화순초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한
법률>, 폐광지역진흥지구(2015-01-29)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

일련번호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_
개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(화순초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구
(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구(2015-01
-29)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

일련번호(4) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미
터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제
한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)





일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300
미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(4)지상에 제시외수목(은행나무2주)이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 토지 기호(4)의 건축허가 관련사항은 '감정평가의견서' 참조.

물건 비고

일괄매각, 묵전임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 번호: 광주지방법원 2025타경32786 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1. 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 훈리 22-2 외 (기호1-3: 훈리, 기호4-5: 일심리)

1.2. 2. 토지 면적: 총 1040.00㎡ (약 314.59평)

1.2. 3. 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.2. 4. 용도: 전 (밭)

1.2. 5. 매각 대상: 토지 매각 (일괄 매각)

1.3. 감정평가 정보

1.3. 1. 감정가: 1,012,020,000원

1.3. 2. 평가 요약: 토지 감정요항표 기준

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 주변 환경

* 본건 토지(기호1~3)는 전라남도 화순군 화순읍 훈리 소재 ‘화순군청’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 상가, 나지 등이 혼재된 지역입니다 [cite:search_result_18].

* 또한, 본건 토지(기호4,5)는 화순군 화순읍 일심리 소재 화순전남대병원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 노변 상가와 기존 주택지대, 농경지 등으로 형성되어 있습니다 [cite:search_result_18, 6].

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건 및 인근 지역 모두 차량 접근이 용이하며, 군청 소재지 및 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다 [cite:search_result_18].

* 기호1,3 토지는 2차선 상당의 아스팔트 포장도로에 접하거나 근접해 있습니다 [cite:search_result_18].

* 기호2 토지는 폭 3미터 내외의 포장도로에 일부 접하고 있습니다 [cite:search_result_18].

* 기호4,5 토지는 4차선 상당의 아스팔트 포장도로 및 후면의 소폭 도로에 접하고 있습니다 [cite:search_result_18].

2.3. 토지 현황 및 형태

* 본건 토지는 나지 상태이며, 기호별로 삼각형, 자루형, 장방형, 사다리형 등 다양한 형태를 띠고 있습니다 [cite:search_result_18].

* 토지 대부분은 비교적 평탄한 상태입니다 [cite:search_result_18].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 본건 토지에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 2024년 01월 26일 접수된 고서농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리: 을구의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

* 본건 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 기재는 없습니다. 다만, "일괄매각" 및 "묵전임" 주의사항이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 본건 토지 기호(4) 지상에는 제시외 수목(은행나무 2주)이 소재합니다 [cite:search_result_18].

* 기호(4) 토지의 건축허가 관련 사항은 감정평가 의견서를 참조해야 합니다 [cite:search_result_18].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 토지가 위치한 화순읍 훈리 및 일심리 일대는 행정기관(화순군청), 병원(화순전남대병원), 아파트 단지, 주택, 상가, 나지, 농경지 등이 혼재된 지역입니다 [cite:search_result_3, 4, 6, 13, 16, 18, 28]. 이는 주거, 상업, 농업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역임을 시사합니다.

* 화순군은 폐광지역 경제진흥개발사업 등을 통해 산업 및 관광 도시로의 도약을 모색하고 있어, 지역 발전에 대한 기대감이 존재합니다 [cite:search_result_5, 10, 12, 17].

4.2. 잠재적 개발 가치

* 일부 토지가 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 속해 있어 개발 가능성이 있습니다 [cite:search_result_18, 21, 31, 34].

* 특히, 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구 지정은 해당 지역의 개발 잠재력을 높일 수 있습니다 [cite:search_result_5, 10, 18].

* 화순읍 지역은 대체로 아파트 공급이 제한적인 편이며, 지속적인 수요가 있는 지역으로 평가됩니다 [cite:search_result_3, 29].

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 화순군청, 화순전남대병원 등 주요 관공서 및 의료시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다 [cite:search_result_18].

* 주변에 아파트 단지, 주택, 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다 [cite:search_result_3, 4, 18].

* 화순읍 지역은 광주광역시와 비교적 가까운 거리에 위치하며, 교통 접근성이 좋은 편입니다 [cite:search_result_29].

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제 및 제한

* 가축사육제한구역: 본건 토지(기호1~5)는 일련번호에 따라 개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소 등 축종별로 다양한 거리 제한이 적용되는 가축사육제한구역에 속해 있습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다 [cite:search_result_2, 15, 23, 30].

* 상대보호구역: 화순초등학교의 상대보호구역에 포함되어 있어, 해당 구역 내에서는 특정 시설 설치 및 행위가 제한될 수 있습니다 [cite:search_result_18, 19, 20, 26, 30].

* 건축법상 도로 저촉: 기호1,3 토지는 소로1류, 기호2 토지는 폭 3미터 도로, 기호4,5 토지는 대로1류, 중로2류 도로에 접하거나 근접해 있으며, 일부 제한이 있을 수 있습니다. (기호4는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 관련 기재가 있습니다.) [cite:search_result_18].

* 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구: 해당 지역 지정은 개발 잠재력을 높일 수 있으나, 특정 개발 사업에 대한 추가적인 규제나 지원 정책이 있을 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다 [cite:search_result_5, 10, 18].

6.2. 법적 걸림돌 (묵전임, 제시외 물건)

* "묵전임" 표기는 토지가 현재 미개발 상태로 방치되어 있거나 경작되지 않는 상태일 수 있으며, 개발 시 토지 정비 및 형질 변경에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기호4 토지 지상에 은행나무 2주가 소재하므로, 매수 후 처리 방안을 고려해야 합니다 [cite:search_result_18].

* 기호4 토지의 건축허가 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다 [cite:search_result_18].

6.3. 과도한 채무 부담

* 본건의 총 등기부채권액은 약 25억 1천 8백만원 (2,518,240,081원)으로, 감정가(약 10억 1천 2백만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 인수 부담이나 추가적인 변제 부담 가능성을 시사하며, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.4. 기타 위험 요소

* 토지 이용계획 중 '도시지역, 제2종일반주거지역', '도시지역, 자연녹지지역' 등은 용도에 따른 건축 및 개발에 제한을 받을 수 있습니다 [cite:search_result_21, 31, 35]. 제2종일반주거지역의 경우 층수 제한이 폐지되었으나, 조례에 따라 추가 규제가 있을 수 있습니다 [cite:search_result_22].

7. 종합 의견

본건은 화순군 화순읍 내 훈리 및 일심리에 위치한 토지로서, 군청 및 병원 인근에 위치하여 생활 편의성은 양호하나, 다수의 토지 이용 제한(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)과 묵전임 상태, 과도한 채무 부담이 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 총 등기부채권액이 감정가를 현저히 초과하는 점은 투자 가치 판단에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 폐광지역 개발 사업 등 지역 개발 계획은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 실제 토지 이용에 미치는 영향은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화순군청 및 화순전남대병원 인근의 입지적 이점

* 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구 지정에 따른 잠재적 개발 가치 상승 기대

* 토지 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능 (단, 묵전임 및 제시외 물건은 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가 10억 1천 2백만원 대비 총 등기부채권액이 약 25억 1천 8백만원에 달하여 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 하자 및 리스크 요인, 채무 총액 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본건의 경우, 과도한 채무 부담과 다수의 이용 제한을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 향후 개발 가능성 및 관련 규제 완화 여부 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 묵전임 상태이므로 토지 정비 및 개발에 소요될 비용까지 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

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