나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32751 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 277-1 혁신타워 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동 행정복지센터""남동측 인근에 위치하며,
주위에는 상가 및 업무용 건물 등이 소재하는 상업 및 업무지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호(1-가), (2-나)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층,
지상 5층 중 4층건으로,
외벽 : 돌 붙임 및 드라이비트 등,
내벽 : 시멘트 몰탈 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건 기호(1-가)는 미용실( 공실),
기호(2-나)는 당구장(공실) 등으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(1-가), (2-나)는 공용 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1-가), (2-나)는 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(1-가), (2-나)는 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1-가), (2-나) 대지권 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역,
대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합) ,
중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람
동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 혁신도시개발예정지구<혁신도시
조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1-가), (1-나)는 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32751 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 277-1 혁신타워 4층404호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황

감정가: 279,000,000원

토지면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

건물면적: 166.32㎡ (약 50.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 상가 및 업무용 건물 등이 소재하는 상업 및 업무지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난시됩니다. 본건은 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 5층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 돌 붙임 및 드라이비트 등, 내벽은 시멘트 몰탈, 창호는 새시창 등으로 마감되었습니다.

건물 내부(404호)는 현재 미용실(공실) 및 당구장(공실) 등으로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

2.5. 건축물대장 요약

혁신타워는 총연면적 4924.58㎡, 건폐율 78.78%, 용적률 389.55%이며, 주용도는 제1종근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지상 5층, 지하 1층으로 구성되어 있으며, 1대의 승강기가 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2015년 5월 12일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 444,000,000원)입니다. 이 기준 권리보다 먼저 또는 같은 날짜에 설정된 권리들은 말소되지 않고, 이후에 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기, 근저당, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등기 등 다수의 권리가 등기부등본에 기재되어 있으나, 이들은 말소기준권리 이하 순위에 해당하여 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 관련 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이용 상태상 미용실(공실) 및 당구장(공실)으로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 관련 주의 문구

임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 존재한다면 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 463,639,719원입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 상권 특성

본건이 위치한 나주 혁신도시(빛가람동)는 다수의 공공기관이 이전하며 형성된 도시로, 상가 및 업무용 건물이 밀집된 지역입니다. 다만, 최근 언론 보도에 따르면 상가 공실률이 40%대를 웃도는 등 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 초기 도시 계획 시 상업용지 공급 과잉 및 정주 인구 대비 상가 수 부족 등이 원인으로 분석됩니다. 나주시에서 지구단위계획 규제 완화 등 상권 활성화를 위한 노력을 진행 중입니다.

4.2. 본건의 이용 상태 및 잠재력

현재 본건(404호)은 공실 상태이며, 과거 미용실 및 당구장으로 이용된 이력이 있습니다. 일반상업지역에 위치하고 있어 근린생활시설 및 업무시설 등 다양한 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

빛가람동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 양호합니다. 상업 및 업무지대로 관련 편의시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다.

5.2. 주변 환경

주변에는 상업 및 업무용 건물들이 밀집해 있으며, 혁신도시 개발 지구 내에 위치하고 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 상가 공실률

나주 혁신도시는 전반적으로 높은 상가 공실률 문제를 겪고 있으며, 이는 임대 수익 확보 및 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대차 미상 및 공실 위험

현재 본건은 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상으로 파악됩니다. 향후 임차인 모집 시 공실 기간이 장기화될 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 경매 절차상 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 거래 내역에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 지역 개발 및 규제 변화

혁신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 이는 긍정적 또는 부정적 영향을 모두 가져올 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 혁신도시 내 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 다만, 나주 혁신도시 전체가 높은 상가 공실률 문제로 어려움을 겪고 있다는 점은 중요한 고려 사항입니다. 현재 본건은 공실 상태이며 임차인 현황이 불분명하므로, 실제 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하고, 향후 공실 위험 및 임대 수익률을 신중하게 검토해야 합니다. 권리 분석상 말소되는 권리가 많아 법적 리스크는 비교적 낮으나, 상권 활성화 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시 입지

나주 혁신도시는 다수의 공공기관 이전으로 형성된 지역으로, 잠재적인 수요층을 확보하고 있습니다.

8.2. 대로변 인접성

대로변에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 이는 상가 이용객의 편의성을 높일 수 있습니다.

8.3. 규제 완화 및 개발 가능성

나주시에서 상가 공실 해소 및 지역 활성화를 위해 지구단위계획 규제 완화를 추진하고 있어, 향후 상권 개선의 여지가 있습니다.

8.4. 감정가 대비 면적

건물 면적 50.31평 대비 감정가 2억 7천 9백만원은 향후 상권 활성화 시 투자 가치를 기대해볼 수 있는 수준입니다. (단, 주변 시세 및 수익률 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 임차 보증금 부담은 없습니다. 입찰가는 감정가 279,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현 공실 상태, 향후 임대 수익률, 주변 상권 시세, 동종 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 나주 혁신도시의 전반적인 높은 상가 공실률을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 낙찰 후 임차인 모집 및 공실 기간 동안의 예상 비용까지 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.