나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20912 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20912 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902, 송학크레지움캐슬 103동 7층703호

건물 용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 제7층 제703호

사용승인일: 2022년 09월 29일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 311,000,000원

토지 지분: 47.49㎡

건물 지분: 84.9501㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지의 형상은 사다리형의 평지로서 '아파트건부지'로 이용 중입니다.

본건의 동측으로는 노폭 약 25미터의 도로, 서측, 남측, 북측으로는 노폭 약 6~8미터의 도로와 접하고 있으며, 동측 도로를 통해 주출입합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 부동산에 설정된 권리 중 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부 요약상 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(120,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김대영

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 10월 25일

배당신고일자: 2024년 09월 06일

대항력: 없음

임차인 김대영은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

그러나 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 해당 임차인의 경우 대항력이 없으므로 경매 절차상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 3,242,691,256원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송학동은 주거 지역과 근린생활시설이 복합된 지역으로, 아파트 단지 주변으로 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 판단됩니다.

인근에 한국농업기술진흥원이 위치하여 직주근접의 수요도 일부 있을 수 있습니다.

다만, 대규모 상권보다는 지역 기반의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 이용이 편리합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

동수: 4동

세대수: 294세대

최고층: 27층

총 주차대수: 384대 (지하 364대, 옥외 20대) - (아파트 정보 상 주차대수합계: 20대 표기되어 있으나, 건축물대장 정보 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

본건은 최근 사용승인이 난 신축 아파트로 건물 자체의 노후화 문제는 적습니다.

다만, 권리분석 상 임차인의 보증금(247,500,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 0원이지만, 임대차 관계는 명확히 확인하고 명도 절차를 진행해야 합니다.

토지이용계획 상 일부 도로 저촉 및 가축사육제한구역 등 제한사항이 존재하나, 아파트 건부지로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 311,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 전월세 시세 등을 고려할 때 시장 가격과의 괴리가 있을 수 있습니다.

권리상 문제는 없어 명도만 순조롭게 진행된다면 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 대부분 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자 부담이 없습니다.

* 교통 및 주변 환경: 간선도로 및 버스정류장 인근으로 교통이 편리하며, 주거 환경이 무난합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 311,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 8일에 16층 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다.

최근 전월세 정보에서 보증금은 229,000,000원에서 253,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 본건 임차인의 보증금은 247,500,000원이었습니다.

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가와 임차인 보증금 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장가는 235,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 265,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.