나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20920 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층 1202호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

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1.1. 2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본건은 동측에 접한 도로를 통해 차량으로 접근할 수 있습니다.

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1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 도로 관련하여 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당(을1)으로 채권액은 120,000,000원입니다.

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1.2. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

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1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 이창재

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 25일

* 확정일자: 2022년 10월 25일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을3) 등기되어 있으며, 말소 예정입니다.

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1.3. 상권분석

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* 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 한국농업기술진흥원이 인근에 위치해 있습니다.

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1.4. 생활정보

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1.4. 1. 건물 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 294세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층 1202호

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 토지 지분 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

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1.4. 2. 내부 상태

* 외벽: 몰탈위페인팅 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샤시창으로 되어 있습니다.

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1.4. 3. 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되므로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 그러나 법원 경매 절차를 통해 낙찰 시 모든 권리는 소멸되므로 인수되는 부담은 없습니다.

* 토지 이용 제한: 대로, 소로 관련 도로 저촉 및 접합 사항, 그리고 가축사육제한구역 지정은 향후 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

* 인근 시설: 주변을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 권장됩니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본 건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 전용면적 84.95㎡의 비교적 넓고 실용적인 면적을 갖추고 있습니다.

* 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 감정가는 317,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 시장 가격은 이를 하회하는 것으로 나타났습니다. 따라서 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 2022년 준공된 신축 아파트라는 점이 큰 장점입니다.

* 전용면적 84.95㎡로 넉넉한 주거 공간을 제공합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 8일 16층 물건이 84.9502㎡ 면적으로 23,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 317,000,000원보다 약 82,000,000원 낮은 금액입니다.

최근 전월세 보증금 시세는 22,900만원에서 25,300만원 사이로 형성되어 있습니다.

이러한 최근 거래 및 임대 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮다고 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.