나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20935 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 제104동 제7층 제701호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지 송학크레지움캐슬 104동 7층 701호에 소재하고 있으며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 규모

해당 아파트의 건물 전용면적은 84.95㎡(약 25.7평)이며, 토지 지분 면적은 47.49㎡(약 14.38평)입니다. 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가는 310,000,000원이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 특이사항

공동담보 물건이며, 특수물건정보에도 공동담보로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중·소규모의 아파트 단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로는 노폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 단지로 주 출입합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 중소규모 아파트 단지와 주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 신흥 개발지대의 특성을 보입니다. KTX 익산역과 익산 버스터미널이 인근에 위치하여 광역 교통망이 우수하며, 하나로마트, 롯데시네마, 익산경찰서, 익산우체국, 송학동 주민센터 등 다양한 편의시설과 관공서가 자리하고 있습니다. 또한, 영만초, 이리남중, 익산시립모현도서관 등이 가까워 교육 여건도 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 정보상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 익산시 송학동 지역은 2029년 망기지구 입주 완료 시 인구 1만 6천 명 규모의 주거 단지로 성장할 전망이나, 주민들을 위한 근린공원이 전무하다는 지적이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 다음과 같은 권리들이 등기되어 말소되었습니다.

* 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 근저당권 (우리은행, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (강신화, 300,000,000원)

* 가압류 (김영실, 875,191,256원)

* 주택임차권 (차은주, 247,500,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 247,500,000원)

3.2. 임차인 분석

임차인 차은주 씨는 247,500,000원의 보증금으로 2022년 11월 7일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2024년 9월 10일입니다. 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위이거나, 강제경매 개시 결정에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 권리총액

등기부채권 총액은 1,542,691,256원입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 개발 현황

송학크레지움캐슬은 총 4개 동, 294세대로 구성된 아파트 단지입니다. 2022년 9월에 사용승인을 받아 비교적 신축 단지에 해당합니다. 주변 지역은 신흥 개발지대로, 아파트 단지와 단독주택, 미개발 농경지가 혼재되어 있습니다. 송학동 일대는 향후 익산시의 주요 주거 지역으로 성장할 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

단지 인근에는 하나로마트, 롯데시네마 등 생활 편의 시설이 위치하고 있으며, KTX 익산역과 익산 버스터미널이 가까워 광역 교통망 이용이 용이합니다. 또한, 익산시립모현도서관 등 교육 시설과 관공서도 가까이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 해당 호실은 22층 중 7층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 섀시창으로 되어 있습니다. 이용 상태는 아파트로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 공동 승강기 및 소화전 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 내 부대시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 총 주차 대수는 20대(지하 9대, 지상 미기재)로 파악되며, 전기차 충전기(지상 8대)도 설치되어 있습니다.

5.4. 아파트 정보 요약

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 세대수: 294세대

* 최고층/최저층: 27층/2층

* 전용면적: 84.95㎡

* 분양면적: 공급면적 116㎡ (약 35평형)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 건은 임의경매가 아닌 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 과거 임대사업자의 경영 악화로 인한 임차인들의 거주권 보장 및 대출 연장 문제 등 단지 내부에 갈등이 있었던 사례가 보도된 바 있어, 입주 후 단지 내 분위기나 관리 문제에 대한 사전 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 개발 제한

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로 저촉 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 해당 용도지역 및 지구단위계획구역의 건폐율 및 용적률 제한 등을 확인하여 향후 건축 행위에 대한 제약을 사전에 파악해야 합니다.

6.3. 기타

단지 내 편의시설은 잘 갖춰져 있으나, 주변 지역 내 근린공원이 부족하다는 지적이 있어, 주거 쾌적성 측면에서 일부 아쉬움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 우수한 교통망과 생활 편의 시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 특히 KTX 익산역 접근성이 용이하며, 주변 개발 계획과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 경매 물건의 경우 권리 인수 부담이 없고 감정가 대비 시세가 낮을 경우 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 과거 임대사업자 문제로 인한 입주민 간의 갈등 사례가 있었던 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 설비 및 구조를 갖추고 있습니다.

* 우수한 교통망: KTX 익산역, 익산 버스터미널 등 주요 교통 허브와의 접근성이 좋습니다.

* 생활 인프라: 마트, 병원, 도서관 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

* 개발 잠재력: 신흥 개발 지역으로, 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 경매 물건의 경우 인수되는 권리 사항이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일한 송학크레지움캐슬 아파트 전용 84.95㎡(35평형)의 최근 매매가는 2026년 6월 8일 2억 3,500만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2023년 7월부터 11월 사이에는 2억 2,900만 원에서 2억 5,300만 원 사이의 전월세 계약이 이루어졌습니다. 현재 감정가는 3억 1,000만 원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 또는 감정평가의 기준 시점 차이 때문일 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가(2억 3,500만 원)와 감정가(3억 1,000만 원) 간의 차이를 고려할 때, 본 건은 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 7층이라는 점과 단지 내외의 잠재적 이슈를 감안하여, 최근 거래가인 2억 3,500만 원을 기준으로 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 2억 3,000만 원 ~ 2억 5,000만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.