나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20932 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 5층 501호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20932 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 5층 501호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 5층 501호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창입니다.

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

전유부 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

송학동은 익산시 내에서도 주거 지역으로 개발이 진행되고 있으며, 최근 몇 년간 인구 증가가 관찰되는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측으로 대로(폭 35m-30m), 서측, 북측, 남측으로 각각 소로(폭 8m-10m)에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

KTX 익산역과 송학동 간의 접근성이 개선되었습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭35m-30m)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉)에 해당됩니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 호림주택주식회사

* 근저당권: 우리은행 (말소기준권리, 2022-10-18, 120,000,000원)

* 근저당권: 김종주 (2023-12-21, 500,000,000원)

* 주택임차권: 고정은 (2024-08-09, 247,500,000원)

* 가압류: 김영실 (2023-12-27, 875,191,256원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-16, 247,500,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을1)으로, 접수일자는 2022년 10월 18일입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리이므로, 본 경매로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 고정은

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 10월 28일

배당신고일자: 2024년 08월 09일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 고정은 씨는 대항력 없는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,742,691,256원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 단지 인근에 한국농업기술진흥원이 있습니다.

* 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에는 카페, 식당 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 노브랜드 익산송학점, 익산농협하나로마트 평화점 등 마트 이용이 편리합니다.

* 킹더랜드 키즈파크 등 가족 단위 여가 시설도 인근에 위치합니다.

* 과거 폐철도 부지를 활용한 미세먼지 차단숲 조성 사업이 계획되어 있어 주거 환경 개선이 기대됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일 (최신축 아파트)

총 동수: 4개동

총 세대수: 294세대

건축 규모: 최고 27층, 최저 2층 (본건 104동 5층)

주차 대수: 총 384대 (세대당 약 1.3대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제약

* 토지이용계획상 대로3류(폭35m-30m) 및 소로3류(폭8m미만)와 저촉되는 부분이 있어 도로 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 거주와 직접적인 관련성은 낮습니다.

5.2. 기타 위험 요소

* 송학크레지움캐슬 아파트의 경우, 임대 사업자의 경영난으로 인해 입주민들이 보증 보험료 부담 및 전세대출 연장 불가 등의 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이는 향후 아파트의 시세 및 관리 운영에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 관리사무소 등을 통해 단지 운영 현황을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년 9월에 사용승인된 최신축 아파트로, 전용면적 84.95㎡ (약 25.69평)의 선호도 높은 면적을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 인수되는 권리가 없어 안전한 물건입니다.

익산시 송학동 지역의 아파트 단지로, 주변 생활 편의시설 이용이 용이하며 교통 환경도 양호합니다.

다만, 동일 아파트 단지 내에서 임대 사업자의 경영난으로 인한 입주민들의 갈등 사례가 보도된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 최신축 아파트로서 상품성이 우수하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리 관계를 통해 안전하게 취득 가능합니다.

* 익산시 송학동 지역의 주거 환경 개선 및 개발 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석 (매매/전월세)

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.9502㎡)의 16층 매물이 2026년 6월 8일 235,000,000원(2억 3천 5백만원)에 거래되었습니다.

최근 전월세 거래 내역을 살펴보면, 5층 매물의 보증금이 2023년 11월 24일 기준 247,500,000원(2억 4천 7백 5십만원)으로 형성되어 있습니다.

본건은 5층 매물로, 이러한 최근 거래 및 전세가격을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 306,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

감정가가 시세보다 높게 책정된 점과, 첫 경매 기일임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이로 판단됩니다.

신중한 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.