나이스옥션 법원경매 군산 2025타경380 [1] 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 166 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 소재 “전북과학고등학교” 남측
인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지 및 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이
소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1) 부정형 완경사의 토지로서 조사일 현재 ""상업용 건물부지""로 이용중임.
일련번호3) 부정형 완경사의 토지로서 조사일 현재 ""상업용 건물부지"" 및 일부 ""도
로""로 이용중임.
일련번호5~8) 부정형 완경사의 토지로서 조사일 현재 ""잡종지"" 상태임.

인접 도로상태

일련번호1,5) 동측으로 폭 약 5미터의 시멘트포장도로와 접함.
일련번호3) 대상토지의 일부를 도로로 이용중임.
일련번호6~8) 지적상 맹지이나 인접지를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,3,5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-24호)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
일련번호6~8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역(문화재청고시제2009-24호)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

* 공부상 일련번호2) 토지의 지목은 ""대""이나 현황 일부 ""도로""임.
* 공부상 일련번호 5~8) 토지의 지목은 ""답""이나 현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) - 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 타일 및 페인트 등 마감,
창호 : 새시창임.

4) - 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

2) 1,2층 : 일반목욕장(현황 ""공실"")임.
4) 근린생활시설(음식점 : 현황 ""공실"")임.

설비내역

일련번호2) 건물은 리모델링을 위한 내부 철거 후 장기간 방치된 건물로 설비내역은
확인이 어려움.
일련번호4) 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조(기호㉠~㉢) 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2. 리모델링을 위한 내부철거 후 장기간 방치된 건물로 설비내역은 확인이 어려움
3. 목록3. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 '도로' 임
4. 목록5.~8.공부상 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지임'
5. 목록5.~8. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
6. 목록6.~8. 지적상 맹지이나 인접지를 통해 출입함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경380 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 166

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,726,874,700원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 6355.00㎡ (약 1922.4평)

* 건물 면적: 1046.57㎡ (약 316.6평) (건물(2) 914.23㎡, 건물(4) 108.8㎡ 포함)

* 건물 제시외 면적: 36.50㎡ (약 11.0평)

1.3. 주요 내용 요약

* 토지 지목 및 현황 차이: 일부 필지(목록3)는 공부상 '대'이나 현황 일부 '도로'이며, 다른 필지(목록5~8)는 공부상 '답'이나 현황 '잡종지'입니다.

* 건물 상태: 목록2 건물은 리모델링 후 장기간 방치되어 설비 확인이 어렵습니다.

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함), 일부 필지는 맹지입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 소재 “전북과학고등학교” 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전·답의 농경지 및 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 대상 물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 일련번호1 토지: 부정형 완경사의 토지로 조사일 현재 "상업용 건물부지"로 이용 중입니다.

* 일련번호3 토지: 부정형 완경사의 토지로 조사일 현재 "상업용 건물부지" 및 일부 "도로"로 이용 중입니다.

* 일련번호5~8 토지: 부정형 완경사의 토지로 조사일 현재 "잡종지" 상태입니다.

2.4. 도로 현황

* 일련번호1,5 토지: 동측으로 폭 약 5미터의 시멘트 포장도로와 접합니다.

* 일련번호3 토지: 대상 토지의 일부를 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호6~8 토지: 지적상 맹지이나 인접지를 통해 출입합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 규제

* 대상 토지는 계획관리지역입니다.

* 가축사육제한구역(500m 이내 모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 역사문화환경보존지역(문화재청고시)에 해당합니다.

* 일련번호6~8 토지는 절대보호구역에도 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 원광새마을금고 근저당권 (2022.12.20. 접수, 960,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을12 근저당권, 을13 지상권설정, 을20 근저당권, 갑15 임의경매.

* 총 등기부채권 금액: 1,437,410,570원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사 보성개발

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 1인 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 대상 건물은 제1종 근린생활시설(일반목욕장)과 제2종 근린생활시설(음식점)로 이용 가능합니다.

4.2. 상권 특징

* 현재 건물은 모두 공실 상태입니다.

* 지역 기반 상권으로서, 인근 학교(전북과학고등학교) 및 주거 시설의 수요를 예상할 수 있습니다.

* 신규 임차인 유치 또는 직접 운영을 통해 활성화될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 익산금마시장 등 전통 시장 이용이 가능합니다.

* 익산시 금마면 내 금마서편보건진료소, 금마의원, 차재헌의원 등 의료 시설이 있습니다.

5.2. 교육시설

* 전북과학고등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 의료시설

* 금마서편보건진료소, 금마의원, 차재헌의원 등 의료 시설이 있습니다.

5.4. 기타

* 주변에 폐기물처리시설 관련 이슈가 있었으나, 현재 대상 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 목록2 건물은 리모델링 후 장기간 방치되어 설비 확인이 어렵고, 추후 상당한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제약

* 일부 필지(목록6~8)는 지적상 맹지이며, 인접지 통행에 의존해야 합니다.

* 목록3 필지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 활용 면적에 제약이 있을 수 있습니다.

* 목록5~8 필지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '잡종지'이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

6.3. 규제 지역

* 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 공실 위험

* 현재 모든 건물이 공실 상태이므로, 공실이 장기화될 경우 수익성 악화 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 2개의 근린생활시설 건물을 포함하며, 현재 공실 상태입니다.

주변 환경은 농경지와 주거, 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이어서 금전적 인수 부담은 없습니다.

그러나 건물 노후화 및 방치로 인한 수리 비용, 토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

지역 기반 상권으로서의 잠재력은 있으나, 적극적인 개발 및 관리 계획이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 사업 (재건축, 증축 등) 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 다양한 용도 활용이 가능합니다.

* 인근 학교와의 근접성이 있습니다.

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저가 매입의 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,726,874,700원

* 본 물건은 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 사항을 신중히 고려해야 합니다.

* 건물 수리 및 리모델링 예상 비용

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 행정 비용

* 맹지, 현황과 지목이 다른 토지 등의 명도 및 활용 관련 비용

* 향후 예상되는 수익률 (임대수익 또는 자체 활용 시)

* 상기 고려 사항을 종합적으로 분석한 후, 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가의 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.