나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20933 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 제5층 제504호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20933 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 5층 504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물명: 송학크레지움캐슬아파트

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 층수: 22층 중 5층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용:

건축물대장상 '대(아파트부지)'로 이용 중이며, 형상은 사다리형으로 평탄합니다.

* 도로상태:

동측으로 약 25미터 폭의 대로와 접하며, 북측, 남측, 서측으로는 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉 또는 접합된 상태입니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 18일자 우리은행 근저당권 (120,000,000원)

* 후순위 권리:

* 강신화 근저당권 (300,000,000원, 2024.05.24. 접수)

* 김영실 가압류 (875,191,256원, 2023.12.27. 접수)

* 주택도시보증공사 강제경매 (247,500,000원, 2025.05.16. 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 7일

* 확정일자: 2022년 11월 7일

* 배당신고일자: 2024년 9월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 임차권 등기 자체가 말소 예정으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,542,691,256원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 22층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 송학크레지움캐슬아파트는 4개동, 총 294세대로 구성된 신축 아파트 단지입니다. (사용승인일: 2022.09.29)

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전시설 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 대로 및 소로 등에 접해 있으나, 일부 도로 계획과 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 영업 활동에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 깨끗한 주거 환경을 제공합니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깔끔한 편입니다.

* 등기부상 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 가축사육제한구역 지정 등은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인을 받은 새 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 잠재적 가치: 익산시 내 신축 아파트로서 향후 지역 가치 상승에 따른 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가 정보(2026년 6월 8일, 16층, 23,500만원)와 임대 보증금 정보(2023년 11월 24일, 5층, 24,750만원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가(313,000,000원)보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 0원임을 감안하면, 시세 수준에서 낙찰받는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 전용면적(84.95㎡)은 5층에 위치하며, 가장 최근 거래된 16층의 매매가(23,500만원)와 5층 임대 보증금(24,750만원)을 고려하여, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 보고서상 추정하는 예상 입찰가는 250,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.