나이스옥션 법원경매 군산 2025타경413 [1] 전북특별자치도 군산시 나포면 서포리 391 대지 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 군산 2025타경413 [1] 전북특별자치도 군산시 나포면 서포리 391 대지 경매
- 사건번호: 2025타경413
- 주소: 전북특별자치도 군산시 나포면 서포리 391
- 감정가: 54,280,000원
- 최저가: 18,708,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 대지
군산지원 경매2계 2025타경413 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 나포면 서포리 391 | 감정가: 54,280,000원 | 최저가: 18,708,000원 | 용도: 대지
1. 물건 개요 및 기본 정보
1.1. 사건 및 소재지 정보
사건번호: 군산지원 2025타경413 (1)
소재지: 전북특별자치도 군산시 나포면 서포리 391
용도: 대지 (현황 단독주택부지 이용)
토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)
건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)
매각대상: 토지매각
감정가: 54,280,000원
경매구분: 부동산임의경매
1.2. 경매 진행 정보 및 특이 사항
최초 감정가: 54,280,000원
최초 최저 매각가 산정 기준: 38,180,000원 (제시외 건물로 인한 토지 소유권 제한을 감안한 가격)
특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음. 본건 토지 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉥)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받을 수 있음.
2. 물건 분석
2.1. 입지 조건 분석
본건 토지는 전북특별자치도 군산시 나포면 서포리 소재 "내촌마을" 내에 위치하며, 군산시 외곽의 근교농경 및 자연 부락지대입니다. 주위는 농경지와 소규모 주택들이 혼재된 전형적인 농촌 마을입니다.
지형적으로는 완만한 경사지에 소재하는 사다리형 유사한 토지이며, 현재는 단독주택부지로 이용 중입니다.
인접 도로 상태는 북동측으로 폭 약 2~3m 정도의 마을안길에 접하고 있어 소형차 정도의 접근은 가능하지만, 대형 차량 진입이나 통행에는 다소 제약이 따를 수 있습니다. 인근 간선도로 및 지선도로 접근성은 무난한 수준입니다.
2.2. 권리 분석
본건은 소유자, 채무자가 최OO으로 동일하며 채권자 박OOOOOOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건입니다.
가장 중요한 권리분석 특이사항은 '법정지상권 성립 여지'와 '제시외 건물 매각 제외'입니다.
현재 토지상에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 소재하고 있으며, 이 건물들은 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 토지의 소유권을 취득하더라도 건물의 소유자는 토지를 이용할 권리(법정지상권)를 주장할 수 있습니다.
이러한 제한으로 인해 토지 감정가(54,280,000원)와 실제 최저매각가 산정의 기초가 된 토지 가치(38,180,000원)에 큰 차이가 발생하였으며, 이는 토지 소유권 행사에 심각한 제한이 있음을 의미합니다.
2.3. 상권 및 주변 환경
본건 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당됩니다. 계획관리지역은 제한적이나마 개발행위가 가능하여 향후 용도 변경 또는 건축 시 유리한 조건입니다.
주변은 전형적인 농촌 부락으로 상업시설 및 대규모 편의시설은 미비합니다. 일상적인 소비는 나포면 소재지 중심으로 이루어져야 합니다.
2.4. 생활 정보 및 인프라
생활 편의 시설: 본건이 소재한 지역은 자연 부락지대로, 도보권 내 상업시설, 의료시설, 교육시설 등 생활 편의 인프라는 매우 제한적입니다. 자가용을 이용한 군산시 외곽 또는 나포면 소재지 접근이 필수적입니다.
교통: 마을안길을 통해 주변 지선도로로 접근 가능하며, 이를 통해 군산 시내 또는 타 지역으로 이동이 가능합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.
혐오시설: 감정평가서상 인근에 특이한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 농촌 지역 특성상 농업 관련 소음이나 비료, 가축 관련 냄새 등의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.
3. 투자 검토
3.1. 잠재적 리스크
최대 리스크는 '법정지상권' 및 '제시외 건물'의 존재입니다.
낙찰 후 토지 이용 및 철거를 위해서는 건물 소유자와의 별도 협상 또는 법적 절차(지료 청구 소송, 건물 철거 소송 등)가 필요하며, 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
건물이 법정지상권을 취득할 경우, 매수인은 건물 소유자에게 지료만 청구할 수 있고 토지 이용 권한이 장기간 제한될 수 있습니다.
토지의 현황이 단독주택부지로 이용 중이므로, 현 건물이 법정지상권을 취득할 가능성이 높다고 판단됩니다.
3.2. 투자 포인트
가격적 매력: 제시외 건물 및 법정지상권 리스크가 반영되어 최저매각가가 감정가 대비 현저히 낮게 산정되었습니다. 권리분석이 완료된 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.
용도: 계획관리지역 토지로, 향후 법정지상권 문제가 해결될 경우 건축 등 개발 가능성이 열려 있습니다.
농촌 주택 수요: 귀농·귀촌 또는 주말 농장/세컨드 하우스 부지 등 농촌 주택 수요를 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다.
3.3. 종합 의견
본건은 토지만을 매각하는 '법정지상권 성립 여지'가 있는 고난이도 물건입니다.
토지 위에 건물이 존재하고 그 건물이 매각에서 제외되어 토지 소유권 행사에 제한을 받고 있습니다. 순수한 개발이나 즉각적인 토지 사용을 목적으로 하는 투자자에게는 부적합합니다.
투자자의 법정지상권 관련 법리 지식과 협상 능력이 필수적으로 요구됩니다. 리스크를 정확히 이해하고, 법률 전문가의 조언을 받아 건물 소유자에게 지료를 청구하거나 건물을 매입하는 등 출구 전략을 명확히 세운 후 입찰에 참여해야 합니다. 장기적인 안목으로 권리 문제 해결 비용을 고려하여 보수적으로 투자가치를 산정해야 합니다.
3.4. 투자 필수 점검 사항
1. 제시외 건물 소유자 파악 및 법정지상권 성립 여부 정밀 분석.
2. 건물 소유자와의 지료 협상 또는 매입 가능성 타진.
3. 문제 해결에 소요될 예상 시간 및 비용을 입찰가에 반영.
4. 건물 철거 불가 시 토지 임대(지료 수령)를 통한 수익률 분석.
법원 정보
군산지원 경매2계