나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101445 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3432-5 부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차 15층에이동1525호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""명원초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부산명지
대방디엠시티 센텀오션1차 15층 에이동1525호로서, 부근은 아파트단지, 관공서, 업무시설
및 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 15층 에이동1525호로서,

외벽 : 화강석 붙임, 복합판넬 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 판매시설 건부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 18미터 내외, 남측으로 폭 약 25미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2017-06-28)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경
제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관
리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101445 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3432-5 부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차 15층 에이동1525호

건물명: 부산명지 대방디엠시티 센텀오션1차

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2021년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 15층 에이동1525호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 119,000,000원 (1억 1천 9백만원)

토지면적: 6.44㎡ (약 1.95평)

건물면적: 27.32㎡ (약 8.27평)

1.4. 매각물건 요약

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트단지, 관공서, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 경제자유구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 디비건설주식회사에서 박영경으로 이전되었습니다. 말소기준권리인 근저당은 진해수산업협동조합이 설정한 것으로 확인됩니다. 이후 롯데카드, 삼성카드, 신한카드 등의 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2021년 6월 8일 진해수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 112,800,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

본 물건은 "부산명지 대방디엠시티 센텀오션1차" 오피스텔로, 2021년에 준공되었습니다. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설입니다.

4.2. 주변 상권

주변 지역은 주거단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권 형성의 기본적인 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

명원초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란했으며, 이에 따라 공부 및 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌습니다. 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 요망됩니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 부산명지 대방디엠시티 센텀오션1차 오피스텔은 신축급 건물로, 일반상업지역에 위치하여 입지조건 및 교통이 양호합니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 제한적이고 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 명지 국제신도시 내 일반상업지역에 위치하여 향후 미래가치가 기대됩니다.

* 대로와 중로에 접하는 등 교통 및 접근성이 좋습니다.

* 권리관계가 비교적 단순하여 명도 및 인수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(부산명지 대방디엠시티 센텀오션1차)의 유사 면적(약 27~28㎡) 오피스텔 거래가 2026년 5월 9,500만원, 2026년 3월 12,500만원, 2026년 5월 8,500만원에 이루어졌습니다. 부산 강서구 내 거래 사례인 8,500만원 및 9,500만원을 기준으로 할 때, 본건의 시장가치는 약 8,500만원에서 9,500만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 119,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 건물의 층수(15층) 및 시장 상황을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보다 적극적인 투자를 고려한다면 108,000,000원을 제시 가격으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.