나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31238 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '롯데마트송천점' 서측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 아파트단지, 근린생활시설 및 대형마트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 대로변 및 소로변에 접하여 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 4층 404호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 화강석 붙임 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있고 지하주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형 생활주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 대로 및 서측에 소로에 접하나 차량출입은 서측을 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호2)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호3)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 신청채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기함(임차권등기를 말소하는 것에 동의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31238 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 4층404호

* 용도: 공동주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 건축년도: 2013년 (준공 승인 2015년)

* 감정가: 129,000,000원

* 전용면적: 49.97㎡ (약 15.11평)

* 공급면적: 제공된 정보 내에서 정확한 공급면적 산출은 어려우나, 전용면적 기준입니다.

* 토지면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 송천동1가에 소재하며, '롯데마트송천점' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지로의 차량 진출입이 자유롭고, 대로변 및 소로에 접하고 있어 간선도로와의 연계성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 물건지는 동측에 대로, 서측에 소로와 접하고 있으며, 차량은 주로 서측 도로를 통해 출입합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 20일 접수된 원갑산업개발주식회사의 가압류 (전주지방법원 2023카단12234)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (을7), 가압류 (갑9), 강제경매 (갑10), 압류 (갑11) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김동욱

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 3월 4일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)는 임차보증금 우선변제권자로서 배당 수령 후 잔여금액에 대한 대항력을 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사한 건축 연도(2013년) 및 조건의 '힐파크' 아파트 84.41㎡ ~ 84.71㎡ 면적이 2026년 6월~7월 기준으로 16,000만원에서 19,700만원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적(49.97㎡)은 이보다 약 1.7배 작으므로, 면적을 고려한 추정 시세는 대략 9,500만원에서 11,700만원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 롯데마트, 학교 등 근린생활시설 및 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 대로와 소로에 접해 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 소방 설비 및 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 입찰 전 해당 조건에 대한 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 미납 관리비: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납 관리비(특히 전용부분)를 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다. (현재 제공된 정보에서는 미납 관리비에 대한 언급이 없습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 제공된 정보나 일반적인 입지 분석 상 혐오시설이 인접해 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주 송천동의 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리분석상 인수할 권리관계는 없으며, 대항력 있는 임차인도 존재하지 않아 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 129,000,000원이며, 주변 유사 면적대의 실거래가보다 다소 높게 책정되었으나, 물건의 정확한 가치를 판단하기 위해서는 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데마트, 학교 등 다양한 편의시설과 잘 갖춰진 교통망을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 부담이 없는 권리 분석으로 안정적인 투자가 가능합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 확인: 명확한 인수조건 확인을 통해 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 129,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 동일 지역 유사 면적(84㎡)이 16,000만원~19,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(49.97㎡)의 추정 시세는 약 9,500만원 ~ 11,700만원 범위로 판단됩니다.

* 감정가가 추정 시세 범위보다 높게 책정된 점과 HUG 인수조건 변경 등 변수를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 시세 대비 적정 마진을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.