나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1710 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 산14-1 8동 3층311호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1710 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 산14-1 8동 3층311호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2025타경1710 | 소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 산14-1 8동 3층311호 | 감정가: 103,000,000원 | 최저가: 103,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 권리 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2025타경1710 (1)이며, 현칭 엄궁아파트 8동 311호입니다.

용도는 아파트이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

감정가는 103,000,000원입니다.

토지면적은 41.20㎡, 건물면적은 42.30㎡입니다.

1.2. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각으로, 명도에 유리합니다.

임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 입찰 전 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 엄궁초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야지대 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 전반적으로 남서하향 경사지대에 소재하는 부정형의 토지 위에 건축된 아파트입니다.

단지 내 가로망 정비는 되어 있으며 진출입로 상태는 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

주변 도로 사정 및 접근성은 일반적인 아파트 단지 수준으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

본건 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 311호입니다.

내부는 아파트로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어있습니다.

주변에 엄궁초등학교가 있어 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있습니다.

3. 심층 분석 및 투자 제언

3.1. 상권분석

엄궁초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 대규모 상권보다는 근린생활시설 중심의 지역 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변의 공동주택과 단독주택 거주자를 기반으로 하는 생활 편의시설 접근성이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지의 형상이 부정형의 경사지대라는 점은 향후 재건축 등 개발 시 불리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 특히 '도시관리계획(용도지역) 입안중(2024.9.26~2024.10.29)'이라는 점이 가장 큰 잠재적 리스크이자 변동성입니다. 입안 내용에 따라 가치 상승 또는 하락의 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 계획의 진행 상황 및 내용을 확인해야 합니다.

임대관계 '미상'으로 명도 시 인도명령 또는 명도소송 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 1억원 초반대의 감정가로 책정된 소형 아파트로서, 부산 사상구 엄궁동의 주거지역에 위치하고 있습니다.

건물 구조는 양호하며 개별난방이 되어있어 실거주에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

투자 포인트:

1. 낮은 감정가: 소액으로 아파트에 투자할 수 있는 기회입니다.

2. 일괄매각: 토지와 건물을 모두 매각하는 안정적인 형태입니다.

3. 실거주 적합: 5층 중 3층에 위치하며, 개별난방 등 기본적인 주거 설비가 양호합니다.

종합 의견:

본 물건의 가장 중요한 투자 판단 기준은 '도시관리계획(용도지역) 입안중'인 내용입니다. 해당 계획이 주변 환경 및 용도에 미치는 영향을 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 실거주 목적이라면 임장(현장조사)을 통해 경사지대의 체감 난이도와 교통 편의성을 직접 확인하는 것이 필수입니다. 권리관계는 단순하여 명도에 집중하면 되는 물건입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계