나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101396 [1] 부산광역시 북구 구포동 589-44 1,2층34109-3호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재‘구포시장’내 북구 구포동 589-44 건물 중 제1,2층 제34109-3호로서 주위는 재래시장 내 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2,3호선‘덕천역’ 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 일반대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지하실부 창고 주택 근린시설 건물내 1,2층 34109-3호
(사용승인일 : 1980.08.28.)로서
외벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 천정 등 : 몰탈위 페인트 마감

이용상태

1층: 근린시설(상호:시장칼국수)으로 이용중임.
2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

1층 : 급·배수설비 등이 있음.
2층 : 위생 및 급·배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황‘구포시장’부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 시장내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 135m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 공유자별 위치확인은 불가하므로 전체를 평가한 총 감정평가액에서 각 공유자의 지분별로 배분하여 이를 각 공유자별 감정평가액으로 결정함.

물건 비고

지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함.
1층 : 근린생활시설(상호: 시장칼국수), 2층: 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101396 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 589-44 1,2층34109-3호

용도: 근린주택

토지면적: 87.17㎡ (약 26.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.49㎡ (약 23.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 121,720,000원

1.3. 기타 기본사항

사용승인일: 1980년 8월 28일

건물구조: 철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층, 지하실부 창고, 주택, 근린시설 (1,2층)

이용상태: 1층 근린생활시설 (상호: 시장칼국수), 2층 주택으로 이용 중

등기부채권 총액: 0원 (말소기준권리 2025-05-15 접수, 부산신용보증재단 강제경매)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재‘구포시장’내에 위치하며, 주변은 재래시장 내 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2,3호선‘덕천역’ 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 일반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 135m), 상대보호구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 5월 15일 접수된 부산신용보증재단의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

주의사항: 지분매각으로, 공유자우선매수는 1회에 한 합니다.

3.3. 임차인 분석

총 12명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 구 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 김 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 박 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 박 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 서 (보증금/차임: 0원, 대항력: 있음, 전입일자: 2021-08-18)

* 양 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 장 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 전 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 조 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 조 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

* 최 (보증금/차임: 0원, 대항력: 있음, 전입일자: 1968-10-20)

* 황 (보증금/차임: 0원, 대항력: 없음)

대항력 있는 임차인(서 , 최 )은 보증금 및 차임 정보가 명시되지 않았으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 구포시장 내에 위치한 상업 및 주거 복합건물로, 활발한 재래시장 상권의 이점을 가집니다.

4.2. 업종 분석

1층은 근린생활시설(시장 칼국수)로 운영 중이며, 2층은 주택으로 사용되어 상가와 주거 기능을 겸하고 있습니다. 시장 상권 특성상 유동인구가 많아 상가 운영에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

부산도시철도 2,3호선 덕천역과 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의 및 복지시설

구포시장 내 위치하여 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 부산 북구보건소가 있습니다.

5.3. 교육시설

구포초등학교, 구남초등학교, 구포중학교, 부산과학기술대학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자와의 협력이 필수적이며 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 후 낙찰이 무효화될 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 노후: 1980년에 사용 승인된 건물로, 건축 후 40년 이상 경과하여 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 내 위치: 재래시장 특성상 소음, 주차 불편, 위생 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 속해 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포시장 내에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2층 주택으로 이용 중입니다. 교통 접근성은 양호하나, 건물 노후 및 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각으로 인한 공유자 문제와 공유자 우선매수권 행사 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 재래시장 내 입지로 유동인구가 많아 상가 운영 시 잠재적 가치가 있습니다.

* 주거와 상업시설을 겸비한 복합건물로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 121,720,000원은 매각 대상인 토지 및 건물 지분 전체에 대한 평가액으로 판단됩니다. 최근 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 매매가가 9,500만원 ~ 9,950만원 수준임을 고려할 때, 본건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 등의 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 약 85,000,000원 ~ 97,000,000원.

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 권리관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.