나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5361 [1] 부산광역시 남구 대연동 281-11 은하빌라 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대연초등학교' 북측 인근에 위치하는 은하빌라 제4층 제402호로서, 부근은 기존주택, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트스라브붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 두필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1,2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(아파트)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5361 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 281-11, 은하빌라 4층 402호

* 용도: 공동주택(아파트)

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

* 토지 지분: 32.25㎡ (약 9.76평)

* 건물 면적: 77.72㎡ (약 23.51평) (전용면적 추정)

* 건물 지분: 77.725㎡ (약 23.52평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 대연중앙새마을금고 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '대연초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 기존주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 18일 접수된 대연중앙새마을금고의 근저당권입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을23: 근저당 (대연중앙새마을금고, 154,800,000원, 2017-04-18) - 말소기준권리

* 을25: 근저당 (주식회사조흥, 13,000,000원, 2019-11-08) - 말소

* 갑7: 압류 (수영세무서장, 2022-06-29) - 말소

* 갑8: 임의경매개시결정 (대연중앙새마을금고, 145,061,417원, 2025-05-19) - 말소

* 갑9: 가압류 (신한카드, 9,691,279원, 2025-07-18) - 말소

* 등기부채권 총액: 177,491,279원

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 *

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2013년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 6월 24일

* 인수되는 권리: 없음 (제공된 정보상 '인수 보증금 합계' 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 사항 없음)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 대연초등학교 및 다수의 교육 시설이 존재하여 교육 관련 환경이 조성되어 있습니다.

* 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있습니다.

* 대연문화공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 주요 교육 시설: 대연초등학교가 북측 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능합니다. 이외 대남초등학교, 부산진중학교, 부산예술고등학교 등도 근거리에 있습니다.

* 공원/녹지: 대연문화공원이 인근에 있어 여가 활동 및 휴식을 즐길 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설 내 마트, 소매점, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통: 인근 시내버스정류장을 통해 부산 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 하 * (보증금 30,000,000원, 전입일 2013-03-04, 대항력 있음)

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 임차인과의 명도 진행 절차 및 배당 내역에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 임차인의 배당 순위 및 금액 확인이 중요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다. (본 건에 직접 관련된 다른 담보 물건 정보는 제공되지 않음)

* 가압류: 신한카드 가압류가 존재합니다. (매각으로 소멸 예정)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 주거용 아파트 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 아파트로, 대연초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 가장 중요한 검토 사항은 대항력 있는 임차인 하 *의 존재입니다. '인수 보증금 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 임차인의 배당 여부 및 명도 진행 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

* 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 상의 큰 위험은 없어 보입니다.

* 건축물대장상 아파트이나, 등기부상 복수 소유자 이력 존재는 확인되었으며, 이는 거래 과정에서의 일반적인 사항으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 기대.

* 부산 남구의 지역적 가치 상승 잠재력.

* '인수 보증금 0원'으로 명시된 임차인 관련 리스크가 명확히 해소될 경우, 합리적인 가격으로 취득 가능.

* 명도 절차 발생 가능성에 대한 사전 대비가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 207,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 및 '인수 보증금 합계: 0원' 기준)

* 입찰가 산정 시, 상기 감정가 및 인수 보증금 외에 주변 시세, 물건의 현황, 명도 비용, 법무 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.