나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21998 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3,4호선 미남역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 제104동 건물내 제12층 제1205호로서, 2019년 5월 30일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장 인조석 붙임 및 스톤코트, 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대내 조성된 부정형 토지로서, '공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활 시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로인 충렬대로, 남동측으로 광대로인 아시아드대로, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2022-05-04), 방화지구, 제1종지구단위계획구역 (2015-04-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선) (저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

1. 대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(부산 동래구 온천동 1838 토지 을구 1번 내지 25번 구분지상권 설정등기 지상권자: 부산교통공사)
2. 공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21998 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 12층1205호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 301,000,000원

* 토지면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 50.70㎡ (약 15.34평) - *전용면적 56.2416㎡ (약 16.99평)으로 기재된 시세 정보와 비교 필요*

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 사하중앙새마을금고 (등기부상 근저당권자이자 임의경매 신청자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 전반적인 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3, 4호선 미남역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편임.

* 건축물: 2019년 5월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 22층 건물 중 12층 일부임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 19일 사하중앙새마을금고 근저당권 (금 148,500,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 부산 동래구 온천동 1838 토지에 대한 부산교통공사 구분지상권 설정 등기 (을구 1번 내지 25번). 이는 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 20일

* 확정일자: 2024년 6월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 145,000,000원은 인수되지 않음. (배당 순위에 따라 채권자가 변제하거나, 낙찰자가 인수하지 않음)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주거 및 업무 복합지역: 아파트 단지와 오피스텔이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 공존함.

* 교통 접근성: 미남역 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 온샘초등학교 인근에 위치함.

* 교통: 미남역 (3, 4호선) 및 버스 정류장 인접함.

* 주거 환경: 아파트 단지 및 공동주택 밀집 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 부산교통공사의 구분지상권이 토지에 설정되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 중요한 권리임. 이로 인해 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음. (가장 큰 리스크)

* 감정가와 시세 차이: 감정가 301,000,000원 대비 최근 실거래가 시세가 약 156,790,000원 ~ 169,200,000원 수준으로 약 1.5억원 가량 차이가 발생함. 이는 시세 반영 오류 또는 특수 상황 존재 가능성을 시사함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있으나, 부산교통공사의 구분지상권 인수 부담이 매우 큰 리스크 요인으로 작용함.

* 또한, 감정가와 최근 실거래가 시세 간의 큰 괴리는 추가적인 면밀한 조사를 필요로 함.

* 구분지상권으로 인한 제약을 충분히 감수할 수 있는 투자자나, 해당 권리 문제를 해결할 방안이 있는 경우에 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 미남역을 이용할 수 있는 역세권 오피스텔.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물.

* 향후 가치 상승 가능성: 동래구 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 장기적인 가치 상승 기대. (단, 구분지상권 문제 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 전용면적 56.2416㎡ 기준, 실거래가 범위: 156,790,000원 ~ 169,200,000원.

* 평균 실거래가: 약 162,070,000원.

* 평균 평당가: 약 288만원/㎡ (162,070,000원 / 56.2416㎡).

* 본건 건물면적 50.70㎡ (약 15.34평) 기준 예상 시세: 50.70㎡ * 2,880,000원/㎡ ≈ 146,117,548원.

* 감정가: 301,000,000원.

* 인수 보증금: 0원.

* 고려사항:

* 실제 시세와 감정가의 큰 차이 (약 1.5억원 이상).

* 부산교통공사 구분지상권 인수 부담 (매우 큰 하락 요인).

* 예상 입찰가 산정:

* 상기 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 접근해야 함.

* 실거래가 시세를 기준으로 하되, 구분지상권으로 인한 제약이 향후 활용도 및 가치를 크게 낮출 수 있으므로, 이에 대한 위험 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근해야 함.

* 추천 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (이는 시장 상황 및 구분지상권 문제 해결 가능성에 따라 변동될 수 있으며, 철저한 현장 조사를 통해 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.