나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21788 [1] 부산광역시 연제구 연산동 405-4 태광아파트 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 연산동 소재 ""과정초등학교"" 서측 인근에 위치하는 태광아파트
제3층 제309호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제3층 제309호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샤시창 구조임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 및 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21788 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 405-4 태광아파트 3층309호

토지 면적: 68.80㎡ (약 20.81평)

토지 지분: 36.68㎡ (약 11.09평)

건물 면적 (전용면적): 64.96㎡ (약 19.65평)

감정가: 155,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 과정초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(48m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 1월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(212,000,000원)입니다. 해당 권리 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면 소유권 이전(박봉연, 백영숙 외 4명 상속) 및 한국주택금융공사의 근저당권, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 212,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 아파트는 주거 단지 내에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 과정초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

태광아파트는 총 5층 건물 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샤시창으로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물은 1981년 6월 19일에 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 이는 건물 상태, 내부 구조, 현황 등에 대한 정확한 파악을 어렵게 하며, 유사 물건 및 공부와 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌으므로 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 내부 확인의 어려움과 맞물려 점유 관계 또는 미신고 임차인으로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 만약 해당 지상권이 실제 존재하고 그 범위와 내용이 불명확하다면 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 생활을 위한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5,500만원으로 책정되었으며, 등기부상 채무 총액은 2억 1,200만원입니다. 그러나 내부 확인의 어려움, 임대 관계의 불확실성, 미확인 권리(지상권) 존재 가능성 등은 경매 참여 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 꼼꼼한 현장 조사와 법적 검토를 통해 잠재적 리스크를 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

지역적 이점: 연제구는 부산 내에서 주거 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

인수 보증금 없음: 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 반환 부담 없이 낙찰받을 수 있는 장점이 있습니다(단, 점유 관계 확인 필수).

주변 개발 가능성: 재개발 구역과의 연관성 등 추가적인 개발 잠재력을 파악할 경우 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,500만원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 그러나 내부 상태 미확인, 임대 관계의 불분명함, 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준인 1억 5,500만원을 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 정확한 물건 상태를 확인하고 주변 시세를 추가적으로 조사한 후, 위험 요소를 감안하여 1억 5,500만원에서 1억 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.