나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21962 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건의 주위
일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 상가주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선·4호선 환승역인 '미
남역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물인 동래효성해링턴플레이스 104동 내
9층 904호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스
설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내에 조성된 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 단지의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2022-05-04), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2015-04
-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선)(저촉), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임
- 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21962 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 9층 904호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 341,000,000원

토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

건물면적: 56.24㎡ (약 17.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사하중앙새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 단지, 단지 내 상가, 상가주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선·4호선 환승역인 '미남역'이 소재하여 제반 교통 상황이 양호합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물인 동래효성해링턴플레이스 104동 내 9층 904호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 새시창입니다.

* 이용상태: 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 남동하향 완경사지대 내에 조성된 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 단지의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등: 단지 내 진입로 및 가로망 정비가 잘 되어 있으며, 단지 내 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 도시철도(저촉), 중로3류, 상대보호구역(온샘초등학교)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (사하중앙새마을금고, 2024-06-10 접수, 165,000,000원)

* 권리분석 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사해신건설)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사해신에프엔)

* 근저당 (사하중앙새마을금고, 165,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권공동담보 (이호승, 155,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (동래세무서장) - 말소 예정

* 임의경매 (사하중앙새마을금고, 151,157,520원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 320,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이호승 (이*승)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-10

* 확정일자: 2024-05-24

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 권리 분석 결과: 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 주의: 임차인 이호승은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 동래구 온천동 일대는 아파트 단지를 중심으로 상업시설 및 주택이 혼재된 지역입니다.

* 미남역이라는 트리플 역세권(3,4호선 환승)에 인접하여 유동인구 및 교통 편의성이 높으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 3, 4호선 환승역인 미남역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 편리. 대형마트, 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능.

* 교육시설: 온샘초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있으나, 학교 주변의 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요.

* 공공시설: (조사 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: '별도등기 있음'이라는 문구가 물건 명세서, 주의사항 등에 반복적으로 기재되어 있어, 등기부등본 상 별도등기의 구체적인 내용과 낙찰 후 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용: 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 사용 가능한 것으로 파악됩니다. 이는 관련 법규 및 세금 문제에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 공부 확인 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 임차인의 특이사항: 임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은 비정상적인 거래 관계일 가능성이 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 토지 지분: 토지면적 및 토지 지분이 10.82㎡로 매우 작게 기재되어 있으나, 건물 면적 대비 일반적인 수준으로 보이며, 집합건물법에 따라 건물과 토지는 일괄 매각되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구 미남역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리 분석상 인수되는 채무나 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, '별도등기'의 존재와 임차인의 비정상적인 임대차 조건은 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

* 입지적 장점과 권리 관계의 명확성을 바탕으로, 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토 후 입찰가를 결정한다면 투자가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(3, 4호선)인 미남역 인접으로 탁월한 교통 접근성 확보.

* 온천동 지역의 안정적인 오피스텔 임대 수요 기반.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 법적 절차 진행 시 리스크가 적음.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대 수익 기대 가능.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건과 같은 동래효성해링턴플레이스 단지 내 유사 면적(전용 50~60㎡대) 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가를 조사한 결과, 대략 3억 2천만원에서 3억 5천만원 범위에서 거래되거나 매물로 나와 있습니다.

* 인근 지역의 오피스텔 임대 시세는 보증금 1,000만원에 월세 70만원~100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 현 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 3억 4천1백만원은 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수해야 할 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점은 긍정적입니다.

* 다만, '별도등기'와 임차인의 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현재 시세 및 향후 예상 수익률을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 335,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 상태 확인, 권리 분석의 최종 확인, 그리고 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.