나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1930 [1] 부산광역시 동래구 온천동 707 럭키 3동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ""내산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 대단지아파트 및 관련 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철1호선 및 4호선 ""동래역"" 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 제3동 제11층 제1106호로서
외벽:몰탈위페인팅 등
내벽:비닐벽지도배, 타일붙임 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 아파트지구, 광로2류접합, 근린공원저촉, 기타유통및공급시설저촉, 소로2류접합, 중로1류접합, 중로1류접합임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경1930 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 707 럭키 3동 11층1106호

용도: 아파트

감정가: 807,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

주요 특징: 중복사건

주요 참고사항: 감정평가서 요약 요향표 참조

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "내산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 4호선 "동래역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 아파트지구에 속하며, 광로2류, 소로2류, 중로1류 등에 접하고 있습니다.

근린공원, 기타 유통 및 공급 시설 저촉 등의 도시계획 시설이 있습니다.

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3.1. 경매 진행 현황

본 건은 부산지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

"중복사건"이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김윤호

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-10-02

* 확정일자: 2025-03-17

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 비고: 대항력 없음

3.3. 등기부상 권리 내역

집합건물 등기부상 현재까지 파악된 권리 중 말소기준권리는 2023년 04월 10일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을9)입니다.

그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,454,719,476원입니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

상기 등기부상 권리 내역 및 임차인 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

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4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있습니다.

동래역 인근의 상권을 배후로 두고 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 지역 특성

부산광역시 동래구 온천동 지역은 전통적으로 주거지로 선호도가 높은 지역입니다.

주변에 교육시설 및 공공시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

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5.1. 교육 시설

내산초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 동래역 주변으로 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 이용하기 편리합니다.

대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거 환경

본건은 "동래럭키아파트" 단지 내에 속하며, 총 18개 동, 1536세대의 대규모 단지를 이루고 있습니다.

1983년에 사용 승인된 아파트로, 노후도가 있으나 관리가 잘 되어 있는 편입니다. (사용승인일: 1983-04-04)

단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

주차대수는 총 1500대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다.

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6.1. 중복 사건

"중복사건" 표기가 있어, 관련하여 추가적인 법적 검토나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

감정평가서에 "임대관계: 미상임"이라는 기재가 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타

아파트 준공 연도가 1983년으로 오래되었으므로, 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 필요성을 고려해야 할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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7.1. 종합 의견

본 건 부산지방법원 2025타경1930 (1) 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 동래럭키아파트 3동 11층 1106호입니다. 내산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 동래역 역세권 단지로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 아파트 자체는 1983년에 건축되어 연식이 있으나, 주변 주거 환경 및 상권이 잘 발달되어 있어 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 중복사건 표기가 있어 이에 대한 추가 확인이 필요하며, 임차인 김윤호는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

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8.1. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동래역 역세권, 초등학교 인접, 대단지 아파트.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예상.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 편의시설 이용 용이.

* 회복 가능성: 연식이 있는 아파트이나, 향후 재건축/리모델링 등 개발 가치 잠재력 보유.

* 적정 감정가: 시장가 대비 합리적인 수준의 감정가로, 시세차익 기대 가능.

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9.1. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 실거래가 (84.64㎡ 기준):

* 2026년 5월: 87,000만원

* 2026년 6월: 80,000만원

* 입력된 감정가는 80,700만원 입니다.

* 전용면적 84.72㎡ (약 25.63평) 기준으로, 최근 매매 사례를 보면 80,000만원에서 87,000만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본 건의 감정가는 80,700만원으로, 최근 실거래가 범위의 하단부에 해당합니다.

* 낙찰자가 인수할 부담이 없고, 아파트의 일반적인 경매 낙찰률을 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 매매가 범위(80,000만원 ~ 87,000만원)와 감정가(80,700만원)를 고려할 때, 본 건의 입찰가는 88,000만원 ~ 92,000만원 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.