나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21951 [1] 부산광역시 영도구 대교동1가 176 어반젠트리 101동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 대교동1가에 소재하는 '부산영도경찰서' 남동측 인근에 위치하는 어반젠트리 101동 3층 301호로서 부근은 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물 내 단위호[3층 301호]로서
[사용승인일: 2022.04.21]

·외 벽: 화강석 및 징크판넬 마감, 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황'주거용 오피스텔'로서 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차타워 및 주차턴테이블 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 95m최고 높이: 135m)<건축법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황 주거용 오피스텔임. 주택도시보증공사(양도전 임차인 권락훈)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21951 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 대교동1가 176 어반젠트리 101동 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 241,000,000원

토지면적: 9.77㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.7671㎡ (약 2.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.35㎡ (약 15.84평)

건물지분: 52.3469㎡ (약 15.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 어반젠트리 101동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 20층

* 사용승인일: 2022.04.21

* 호수: 301호 (3층)

* 주용도: 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 대교동1가에 소재하며, '부산영도경찰서' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매유형 및 채권자: 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 감정평가액: 241,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권락훈

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.02

* 확정일자: 2022.04.29

* 배당신고일자: 2024.05.03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인 권락훈은 권 으로 표기됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 신한은행의 가압류 (접수일자 2024.07.30)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 주거용 건물(아파트, 오피스텔)과 상업 시설, 숙박 시설이 복합적으로 자리하고 있는 상가지대입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통 편리성: 차량 접근성이 좋으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 주변 편의시설: '부산영도경찰서'가 인근에 위치하여 치안이 양호한 편이며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 권락훈은 전입일자 및 확정일자 상 대항력을 갖출 수 있는 조건이었으나, 주택도시보증공사(HUG)를 통해 제출된 확약서에 따라 임차인이 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것에 동의하였습니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 단, 이와 같은 권리 포기 약정은 법적 해석에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상으로는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 재산세 등 세금 부담이나 용도 관련 규제 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2022년 사용승인)된 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있으며 입지 또한 도심 상권 내에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 명확히 없다는 점은 매수자에게 큰 장점입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 확약서 내용과 공부상 용도와 현황 용도 불일치 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 교통이 편리하고 상업시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 추가적인 법적 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 부산영도경찰서 인근에 위치하여 안전한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 거래 가격이 18,640만원에서 22,660만원 사이로 형성되어 있었습니다. 본건의 건물 면적(52.35㎡)과 최근 거래된 49.32㎡ 오피스텔의 가격(22,660만원)을 고려했을 때, 단위 면적당 가격은 약 4.59만원/㎡ 수준입니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 약 240,568,000원으로 추정됩니다. 감정가 241,000,000원과 시세가 유사하므로, 경쟁 입찰 상황과 본인의 투자 목적을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 약 238,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.