나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21933 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 19층1903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남서측 인근에 위치하는
동래효성해링턴플레이스 104동 19층 1903호로서 부근은 공동주택 및 업무시설,
단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도3,4호선 '미남역'이
소재하는 바 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건인 104동내 19층 1903호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샤시창구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 소방설비 등) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한
난방설비 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 왕복2차선 포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임
- 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21933 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 다대동새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838, 동래효성해링턴플레이스 104동 19층1903호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 중 19층

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

총 22층 건물에 해당 호실은 19층에 위치함.

건물 승인일: 2019년 05월 30일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

토지지분: 10.823㎡ (약 3.27평)

건물면적: 56.24㎡ (약 17.01평) - 전용면적

건물지분: 56.2416㎡ (약 17.01평) - 전유부분

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 가격 정보

감정가: 351,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산 도시철도 3, 4호선 '미남역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역임.

2.3. 주변 환경

동래효성해링턴플레이스 단지는 총 762세대 규모의 아파트로 구성되어 있으며, 오피스텔도 함께 포함된 복합단지임. 주변에 온천천과 금강공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공함. 또한, 동래온천 지역의 역사적인 배경을 가진 곳으로, 문화 및 휴양 시설 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 권태오

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 02월 15일

배당신고일자: 2025년 06월 12일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 02월 14일 설정된 다대동새마을금고의 근저당권 (을5).

경매개시결정: 2025년 05월 14일 다대동새마을금고의 임의경매 (갑6).

등기부채권 총액: 167,200,000원

말소 예정 권리:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

- 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

- 근저당권공동담보목록 (을5) - 말소기준권리

- 압류 (갑5)

- 임의경매 (갑6) - 말소기준권리

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (다만, 명세서 상 '지상권개요:'가 기재되어 있으나 구체적인 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 동래구 온천동 일대는 온천시장을 중심으로 다양한 상업시설과 근린생활시설이 발달해 있음. 미남역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 각종 병원, 은행, 마트, 식당 등이 밀집해 있어 이용이 편리함.

4.2. 오피스텔 시장 동향

동래효성해링턴플레이스 오피스텔은 비교적 신축 건물에 속하며, 주변으로 아파트 단지와 오피스텔이 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 온샘초등학교가 위치하며, 부산내성중학교, 부산대학교사범대학부설고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호함.

5.2. 편의시설 및 문화시설

단지 내 또는 인근에 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있으며, 금강공원, 동래온천 등 휴양 및 문화 시설 이용이 용이함.

5.3. 대중교통

부산 도시철도 3, 4호선 미남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 및 공동 담보

등기부등본 상 별도 등기가 존재하며, 공동 담보 물건으로 설정되어 있어 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임대차 관계

임차인 권태오 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금 1억 6천5백만원이 전입/확정일자를 받았고 배당 신고가 완료되었음. 인수 보증금은 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성도 염두에 두어야 함.

6.3. 집합건축물대장상 용도

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있어, 실제 주거용으로 이용 시 건축법상 위반 소지가 있는지 확인이 필요함 (현황: 업무시설(주거용 오피스텔)임).

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 있다고 볼 만한 정보는 확인되지 않음. 다만, 혐오시설의 기준은 개인의 주관적인 판단에 따라 달라질 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 미남역 초역세권의 우수한 교통 환경을 자랑합니다. 주변에 다양한 편의시설과 녹지 공간이 풍부하며, 교육 및 문화 시설 접근성도 양호하여 거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 별도 등기 및 공동 담보 설정 등 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. 집합건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)임을 고려하여 실제 이용 상태와의 차이 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 미남역 역세권이라는 뛰어난 교통 입지.

* 온천동 일대의 풍부한 생활 편의시설 및 녹지 공간.

* 비교적 최근에 준공된 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상.

* 동래온천 지역의 관광 및 휴양 인프라 활용 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 351,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 보면, 유사 평형의 오피스텔 매매가가 6억 3천만원에서 7억 1천만원 사이에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 이는 해당 오피스텔이 아파트로 분류되어 거래되는 가격으로 보이며, 오피스텔 자체의 최근 실거래가 정보를 직접적으로 얻기는 어렵습니다.

감정가가 현재 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 임차인의 보증금 165,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.

시세 분석 결과, 해당 오피스텔은 전용면적 약 17평으로, 유사 평형의 아파트 거래가를 참고할 때 6억원 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 오피스텔과 아파트의 시장 가치 차이, 각종 경비 및 세금, 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

감정가 351,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔 시세 및 입지, 교통, 편의시설 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가의 70~80% 수준인 245,700,000원 ~ 280,800,000원 범위에서 접근하는 것이 합리적일 수 있으나, 실제 시장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

보다 적극적인 투자를 고려한다면, 감정가 이상의 가격으로도 입찰할 가치가 있을 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 300,000,000원.

투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 조사를 철저히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.