나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21993 [1] 부산광역시 연제구 연산동 589-26 수안이레타운주건축물제1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연서초등학교 남측 인근에 위치하는 수안
이레타운 4층 401호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도 1호선
연산역이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물내 4층 401호로서
외부 : 석재 및 페이트마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 4m 도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역.
가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 교육환경보호구역
(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21993 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 성

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 재매각 여부: 재매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 589-26 수안이레타운 주건축물제1동 4층401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 14.63㎡ (약 4.42평)

* 건물면적: 36.45㎡ (약 11.02평)

* 건물층수: 해당층 4층 / 총 9층

1.3. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류 (접수 2024-02-19)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (성다영)

* 총 등기부채권액: 642,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연서초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 도시철도 1호선 연산역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역적 특성 (용도지역, 제한사항)

* 용도지역: 준주거지역

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역 (54m 이하)

* 교육환경 보호에 관한 법률상 교육환경보호구역 (상대정화구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리순위 및 말소기준)

* 가장 먼저 접수된 권리 중 말소되지 않는 권리는 서울보증보험주식회사의 가압류(접수 2024-02-19, 권리금액 492,000,000원)이며, 이는 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

* 본건 강제경매(성다영, 접수 2025-05-19)는 말소기준권리보다 나중에 접수되어 매각으로 소멸됩니다.

* 그러나 을구 1번의 주택임차권(성다영, 접수 2024-08-12)은 말소기준권리보다 먼저 설정되었으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 서경화

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음. 따라서 매각으로 인해 임차 관계가 소멸되며, 보증금은 배당을 통해 우선순위에 따라 변제받게 됩니다. 배당받지 못하는 금액이 있더라도 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 성다영

* 보증금: 150,000,000원 (초기 보증금)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-17

* 확정일자: 2020-02-05

* 대항력: 있음. 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되어 있으며, 말소되지 않고 인수됩니다. 물건명세서에 따르면, 최초 보증금 150,000,000원 중 10,000,000원이 2022년 1월 24일 증액되었으며, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2022년 1월 26일입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차권)

* 성다영 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 보증금은 최소 150,000,000원이며, 증액분을 포함하면 160,000,000원까지 인수될 가능성이 높습니다.

* 만약 배당절차에서 성다영 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다.

* 오피스텔 주변으로 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

* 부산 연제구 연산동 일대는 지속적인 도시 개발과 교통망 확충으로 오피스텔 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 오피스텔의 경우, 대략 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (정확한 시세 조사는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.)

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형마트, 백화점, 병원 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 연서초등학교가 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성도 양호합니다.

* 기타 생활 편의: 도시철도 1호선 연산역 역세권으로 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금 문제

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 성다영에게 지급해야 할 보증금 150,000,000원 (증액분 포함 시 160,000,000원)이 본건 감정가 141,000,000원보다 많다는 점입니다.

* 이는 물건 낙찰 후에도 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 낙찰가에 인수되는 보증금을 더한 총 매수 비용이 시장가를 초과할 가능성이 높습니다.

6.2. 재매각 사유 (추정)

* 본건이 재매각에 나온 이유는 인수되는 임차보증금 문제, 높은 채권 총액, 혹은 시장에서 인식하는 잠재적 가치와 법적 권리관계의 불일치 등으로 인해 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했을 가능성이 높습니다.

6.3. 높은 채권 총액

* 등기부채권 총액이 642,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행에 따라 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 건축법규 및 환경 규제

* 가로구역별 최고높이 제한 및 교육환경보호구역(상대정화구역) 등은 향후 건축이나 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건 부산지방법원 2025타경21993 (1)호 물건은 연산동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금이 감정가를 상회하는 심각한 권리 인수 문제가 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 단점이자 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 부분입니다.

* 재매각 결정은 이러한 위험 요소를 더욱 부각시키며, 낙찰을 받더라도 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 액수가 현 시세 및 감정가와 비교했을 때, 정상적인 투자 수익을 기대하기 어렵다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 오히려 이러한 높은 위험 부담을 감수하고, 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차를 통해 보증금 문제를 해결할 수 있는 전략을 가진 투자자에게는 기회가 될 수도 있습니다. (단, 이는 매우 높은 위험을 수반합니다.)

* 장기적인 관점에서 부산의 도시 개발 가치 상승을 기대하고, 인수되는 보증금 부담을 감수할 수 있는 투자자라면 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

* 본건의 감정가는 141,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 시세가 약 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 그러나 본건은 매수인에게 최소 150,000,000원 (증액분 포함 시 160,000,000원)의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 따라서, 만약 시세가 160,000,000원이라고 가정할 때, 매수인의 총 투입 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 총 투입 비용이 시세를 초과하게 되는 구조이므로, 현재 상태로는 적극적인 고가 입찰은 권장되지 않습니다.

9.2. 최종 입찰가 제안

* 본 물건의 경우, 인수되는 보증금(최소 150,000,000원)이 감정가(141,000,000원)를 초과하므로, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 수익을 기대하기 매우 어려운 상황입니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 신중하게 접근해야 하며, 최저매각가격(감정가) 이하로 매우 낮게 응찰하거나, 인수되는 보증금 문제 해결 가능성 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석한 후 보수적인 관점에서 결정해야 합니다.

* 본 물건의 위험성을 고려할 때, 매수 신청 보증금(최저매각가격의 20%) 의 부담도 고려해야 합니다. (최저매각가격 141,000,000원 * 20% = 28,200,000원)

* 제안 입찰가 : 130,000,000원 이하 (시세 및 인수 보증금 부담을 고려하여 최저매각가격 이하로 매우 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다. 다만, 이마저도 상당한 위험을 내포하고 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.