나이스옥션 법원경매 통영 2025타경477 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 204 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경477 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 204 답 경매

• 사건번호: 2025타경477
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 204
• 용도: 답

통영지원 경매2계 2025타경477 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 204 | 감정가: 30,316,000원 | 최저가: 10,865,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경477 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 204

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 문OO / 문OO

채권자: 옥OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 212.00㎡ (약 64.12평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

*본 건은 토지매각으로, 건물 관련 면적 및 지분은 해당 사항이 없습니다.

1.3. 감정가 정보

감정가: 30,316,000원 (평당 약 472,785원)

1.4. 입지 조건 및 환경

위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 '선창마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 지적도상 도로(지세포리 1353번지)와 접하나 통행이 불편하여 인접 토지를 통해 접근해야 하는 맹지에 가까운 조건입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 완경사 지세의 부정형 토지이며, 현재 묵답(휴경지)으로 이용 중입니다.

2. 권리 및 법적 분석

2.1. 권리 관계 분석

본 건은 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일한 상태에서 채권자(옥OOOOOO)의 신청에 의해 진행되는 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸할 것으로 예상되어 권리상 하자는 없을 것으로 보이나, 매각 대상이 토지매각인 만큼 매각 이후 건물(제시외) 여부 등은 추가 확인이 필요합니다 (단, 본 보고서 정보로는 제시외 물건은 없음).

2.2. 법적 제한 사항

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)입니다.

*자연녹지지역: 건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하로 건축행위가 제한적이며, 개발이 제한되는 지역입니다.

*역사문화환경보존지역: 문화재 보호를 위한 제한이 적용되므로, 개발 계획 수립 시 반드시 관할 지자체 및 문화재청의 별도 심의가 필요합니다.

2.3. 핵심 주의사항

농지취득자격증명(농취증): 본 토지의 지목은 '답'이므로, 낙찰자는 매각결정기일 전까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권: '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, '육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성'이 있습니다. 이는 추후 토지 이용 및 개발 시 분묘 이장 관련 법적 및 비용 리스크를 수반할 수 있습니다.

3. 입지 및 주변 분석

3.1. 상권 및 생활정보

본 건은 지세포항 인근의 농경지 및 주택 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 지세포는 거제시의 주요 관광 거점 중 하나입니다.

주요 시설로는 국가어항인 지세포항, 지세포항 수변공원, 거제어촌민속전시관, 해양박물관 등이 있으며, 외도/해금강 유람선 선착장(지세포외도유람선)과도 가까워 관광 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

주변에 소노캄 리조트, 라마다 호텔 등 숙박시설과 상권이 형성되어 있으나, 본 건 토지는 '선창마을회관 동측 인근'의 농경지에 위치하여, 직접적인 상권 접근성(도보 통행 불편)은 낮습니다.

3.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 지세포항을 중심으로 한 관광 시설 및 주거 시설이 위치하고 있습니다.

별도의 검색을 통해 인근에 대형 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 기피하는 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰자는 현장 방문을 통해 인접 환경을 최종 확인할 필요가 있습니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

맹지성 토지: 지적도상 도로와 접하나 통행이 불편하고 차량 접근이 불가능한 사실상 맹지 조건이어서, 추후 건축 또는 개발 시 인접 토지의 사용 동의(사도 개설 등)가 필수적이며, 이로 인한 협상 및 비용 리스크가 큽니다.

분묘기지권: 분묘가 발견될 경우, 복잡하고 오랜 기간이 소요되는 이장 관련 법적 문제 및 비용이 발생할 수 있습니다.

농취증 제출 의무: 농지 자격이 없는 실수요자에게는 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 관광지로 유명한 거제 지세포 지역에 위치한 '자연녹지지역' 내 농지입니다. 주변 환경이 양호하고 잠재적인 관광 수요가 높은 지역임에도 불구하고, 실제 이용 상태는 '묵답'이며 차량 접근이 불가능하다는 구조적 약점이 있습니다. 토지면적이 64.12평으로 소규모이며, 개발 제약(자연녹지지역, 역사문화환경보존지역)이 많아 단기적인 개발은 어렵습니다.

4.3. 투자 포인트

장기 보유 관점: 토지 면적이 소규모이므로, 인접 토지와의 추가 합필을 통한 건축 또는 활용 가능성을 염두에 둔 장기 투자(지연된 개발) 관점에서 접근해야 합니다.

관광지 인근 가치: 거제 지세포항, 해양관광 인프라에 인접해 있어, 향후 지세포 지역의 도시계획 변경이나 개발 수요가 발생할 경우 지가 상승의 잠재력이 있습니다.

저가 매수 기회: 사실상의 맹지 조건과 분묘 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 리스크를 상쇄할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계