나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10344 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1248-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 학계리소재 창녕남지 농공단지 서측 인근에 위치하며 부근은 근린시설, 취락, 농경지, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3: 삼각형 및 장방형의 평지로서 단독주택 건축을 목적으로 건축신고를 득한 토지이며, 현황 주차장 및 조경시설 부지로 이용중임. 기호2: 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호5: 장방형에 유사한 평지로서 단독주택 건축을 목적으로 건축신고를 득한 토지로서 현황 주차장 및 농경지 상태임.

인접 도로상태

기호1,3: 남측으로 왕복2차선, 동측으로 현황 세로가 소재하며, 접하는 부분의 인접지 토지 지목은 '전' 임. 기호2: 남측으로 왕복2차선, 서측으로 현황 세로가 소재하며, 남측 및 서측 부분의 접하는 토지의 인접지 지목은 '전' 임. 기호5: 동측으로 현황 세로가 소재하며, 접하는 부분의 인접지 토지의 지목은 '전' 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호2,3,5: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층건으로서 외벽: 적벽돌, 드라이비트등 마감. 내벽: 인테리어등 마감. 천정: 인테리어등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

4. 1층: 레스토랑(상호: 나루) 2층: 준비실로 이용중임.

설비내역

4. 건물내 급배수설비, 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건(기호4)건물은 귀 제시목록상 학계리 '1247-35번지' 상에 등재되어있으나, 현황 및 일반건축물대장등본상 '1247-31번지 (기호2)' 상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. [목록1.3.5] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 지상의 조경시설 및 조경수(소나무외)는 임차인이 설치한 것으로 탐문되었는바, 평가에서 제외하였음. [목록1.3.5] 토지는 단독주택 건축을 목적으로 건축신고를 필 한 것으로 탐문되었는바, 신고의 내용, 신고의 유효성, 승계여부등 관련사항은 재확인 요함. [목록4] 1층은 레스토랑(상호:나루), 2층은 준비실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10344 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진해수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1248-6

용도: 근린시설

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 1,193,112,800원

토지 면적: 2,060.00㎡ (약 623.2 평)

건물 면적: 184.22㎡ (약 55.7 평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 소재 창녕남지 농공단지 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린시설, 취락, 농경지, 중.소규모의 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 단독주택 건축을 목적으로 건축신고를 필한 것으로 탐문되었으며, 현황 주차장, 조경시설 부지, 상업용 건부지, 농경지 등으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

본건 토지는 남측, 동측, 서측으로 도로에 접하고 있으며, 인접지 지목은 '전'(농지)입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)가 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 5월 15일자 진해수산업협동조합의 임의경매개시결정 등기(2025타경10344)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 및 건물 등기부상 2022년 5월 18일자 진해수산업협동조합의 근저당권(채권액 516,000,000원)이 말소되지 않고 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 3월 24일

* 확정일자: 2025년 6월 23일

* 배당신고일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 0원

정 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 특이사항

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 본건은 공동담보로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 상태

본건은 제1종 근린생활시설로, 1층은 레스토랑(상호: 나루)으로, 2층은 준비실로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설 및 잠재력

주변에 근린시설, 취락, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 본건은 지역 내 근린생활시설로서의 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

창녕남지 농공단지 인근에 위치하여 관련 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 검색

창녕군 남지읍 학계리 일대를 중심으로 주변 지역을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출

본건 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축신고 유효성 및 승계

토지가 단독주택 건축을 목적으로 건축신고를 필한 것으로 탐문되었으나, 신고 내용, 유효성, 승계 여부 등 관련 사항은 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 지상물(조경시설, 조경수)

지상 조경시설 및 조경수(소나무 외)는 임차인이 설치한 것으로 평가에서 제외되었으므로, 매수 후 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 인수되는 근저당권

516,000,000원의 근저당권이 매각 후에도 인수되므로, 실질적인 취득 금액 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창녕군 남지읍에 위치한 근린생활시설로, 현재 레스토랑 등으로 운영 중입니다. 농공단지 인근의 입지적 특성을 가지며, 토지에는 단독주택 건축이 가능한 조건이 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 건축신고 관련 확인 필요성, 인수되는 근저당권 등 여러 고려사항이 존재합니다. 임차인은 대항력이 있으나 보증금 인수액은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 실사용 목적(근린생활시설, 주택 건축 가능성) 고려 시 투자 가치 판단.

* 농공단지 인근 지역의 개발 잠재력.

* 현재 임차인과의 관계 및 향후 운영 방안 모색.

9. 예상 입찰가

총 감정가: 1,193,112,800원

인수되는 보증금: 0원

인수되는 근저당권: 516,000,000원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 근저당권(516,000,000원) 및 제반 부대비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 채무액을 감안할 때, 입찰가는 본 물건의 실제 시장 가치 및 향후 예상 수익성을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.